按揭的概述

(一)按揭的起源

按揭，全称为房地产按揭，又称为个人住房担保贷款，已经成为了现代商品房买卖的主要交易方式。房地产按揭，则是指购房者向银行贷款来支付房款，并就所购房屋为贷款设定担保的行为。“按揭”一词来源于英美法的mortgage。它是英国普通法中一种以转移担保物所有权于债权人为特定物的担保制度。一般认为按揭有广义和狭义两种用法:广义上是指各种类型的物的担保，从这一意义上来看，质押、留置、财产负担以及按揭担保皆属mortgage的范围。狭义上是指作为物的担保的一种类型，而与质押、留置、财产负担等物的担保形式相并列。由于我国法律制度中只有抵押和质押，引入的是狭义上的按揭，而且主要适用于商品房预售贷款担保领域。木文所指的是狭义的按揭。1925年《英国财产法》颁布后，以按揭形式设定财产负担的担保形式在英国广泛地流传开来，成为不动产担保的一种最为流行的形式。目前所说的mortgage一般都以这种方式设定。我国内地是在上世纪90年代开始从香港房地产业积极引进按揭制度。但此“按揭”并非英美法上严格意义的按揭制度。有学者指出:“按揭一词已融入中国法律背景而形成了具有专门的中国法律内涵的中国习惯法认可的法律术语。”但是，通过签订按揭合同，在不动产上设定抵押，从而达到解决房地产开发过程中资金不足的困难，帮助广大住房消费者在资金不足时仍可以尽快购买到住房，并为银行提供了新的利润增长点的目的，可以说是殊途同归。

(二)按揭所包含的法律关系

对于商品房按揭所涉及的法律关系，学界有多种见解。一般认为，一项商品房按揭一般要涉及购房人、银行和房地产开发商三方主体和五个法律关系。第一个法律关系是购房人和开发商之间的商品房买卖合同关系;第二个法律关系是购房人和银行之间的借贷合同关系;第三个法律关系是购房人将所购房屋的相关权益作为按约偿还贷款本息的担保而与银行产生的担保合同关系;第四个法律关系是为了避免资金划拨中的麻烦，购房人授权银行以购房人的名义将所贷款项直接转存开发商帐户上的委托代理合同关系;第五个法律关系是开发商为保证购房人清偿贷款与银行产生的保证合同关系。我们要严格区分商品房按揭中所要涉及到的这些法律关系的性质，就严格意义上来说，在上述五个法律关系中，真正的按揭法律关系是第三个，即购房人和银行之间的贷款担保合同关系，而其他四个法律关系是一项商品房按揭销售实务运作的组成部分，并非是本文中所要讨论的按揭制度。