【案情】办不了按揭请退首付款

2005年3月，张先生与城南某楼盘开发商签订了一份购房合同，该房屋总价款为40余万元，合同约定采用七成二十年按揭方式付款;办理按揭的银行为某农业银行，合同约定，开发商自合同签订日起一个月内通知张先生到银行签订按揭合同。合同签订后，张先生依约支付30%的首付款，并按要求提供了办理按揭所需要的全部材料及证明文件。合同签订一周后，张先生与某农业银行顺利签订了按揭合同，但一个月后，开发商通知张先生按揭因故无法办理;在开发商的安排下，张先生又与某工商银行重新签订按揭合同，令他意想不到的是这一次按揭依然未能办理。张先生从开发商处了解到不能办理按揭的原因是银行系统政策调整所致，开发商无力帮其解决。正在张先生不知道怎么办的时候，开发商提出张先生必须在三个月内付清余款的要求，否则将没收张先生所有的首付款并解除协议。张先生根本无力支付高达20多万元的房屋余款，便要求开发商解除合同退还所有首付款，双方为此发生争执。

【法律分析】特殊情况未约定开发商应退首付款

按揭不能办理可由多种原因造成，原因不同，处理方式也会不同。因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。因银行政策发生重大变化导致无法办理按揭，非因买卖双方的原因，在合同对此没有约定时，购房者可以要求解除合同，开发商应当返还购房者已付的购房款本金、利息或定金，买卖双方都无须承担违约责任。

在本次案例中，张先生与开发商签订的购房合同中没有约定按揭不能办理的处理方式，根据法律规定约定不明时依法定，则张先生可依法要求解除购房合同，退还购房首付款及利息。

【律师提示】意外情形应补充约定

以上案例中银行系统政策调整的情况，只是按揭不能办理的多种原因之一，购房者还会遇到这样那样按揭不能办理的原因。为了防范购房按揭无法办理的风险，购房合同中应该明确无法办理按揭之后的付款方式或解决方式，分清责任以提高购房者的抗风险能力，保护自己的合法权益。

同时，鉴于像按揭无法办理等由于不可归责于当事人双方的事由，而导致商品房买卖合同不能继续履行的情况购房者难以在签约时预见，那么购房者可与开发商在补充协议中做一个相关约定，即增加一个“非因双方原因导致《个人住房贷款借款合同》不能签订时，由买卖双方协商购房余款的支付方式或解除购房合同。”或类似的避免此类情况出现的条款。