《商品房买卖司法解释》第16条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。

《商品房买卖合同》第11条规定：商品房达到交《商品房买卖司法解释》第16条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。　　

《商品房买卖合同》第11条规定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。　　

《商品房销售管理办法》第32条规定：销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。　　

《城市房地产开发经营管理条例》第17条规定：房地产开发项目竣工后，经房地产开发企业申请，房地产开发主管部门组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。经验收合格后，方可交付使用;未经验收合格的，不得交付使用。　　

《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》规定：竣工备案时间是建设行政主管部门收到建设单位报送的竣工备案文件并验证齐全后在《竣工备案表》上签署收讫的时间。　

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定：在没有另行约定的情况下，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。实践中一般情况下“交钥匙”就算房屋交付使用。　　

《合同法》第113条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。　　

《商品房买卖司法解释》第16条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。　　

【律师提醒：交房验房收房，样样马虎不得】　　

原本合同约定2009年年底交房的，可房子一直到现在还没有建好，更无法交付使用。最近，临海“开泰?山水人家”的几位业主为了延期交房的事与开发商进行交涉，最终获得了对方“9月15日前交房，届时还将按照合同约定赔付违约金”的承诺(详见本报7月19日第5版报道)。　　

由于各种原因，开发商无法如期交房，业主迟迟不能入住新家，这样的案例在我们身边并不少见。“而遭遇延期交房的业主除了按照合同约定，维护权益获得违约金外，在真正交房的时候还有一些问题要注意，譬如房屋交付条件、收房的正确程序等。”浙江华顶律师事务所律师林兴特别针对几种交房时常见的现象提出一些建议，希望能给正在或即将进行新房验收的购房者提供一点借鉴。　

【先看“两书一表”，证书不全可不收房】　　

“以前也受理过一些业主的咨询，个别‘两书一表’不齐全就准备交房，这主要是因为楼盘整体建筑未完成，有关部门无法验收。”林律师说，按照相关法律法规规定，验房前开发商应当出示“两书一表”(即《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》和《竣工验收备案表》)，只有证件齐全了，业主才能签署入住单。　　

“万一遇到‘证书不全’的情况，购房人可选择不收房。”林律师表示，如果购房者确实被要求收房，也要在《住户验房交接表》、《验房记录表》等相关文件中写明“未见××文件”等字样，并妥善保留好相关文件副本。　　林律师提醒购房者，房屋的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》原件是可带走的，《管线分布竣工图》有时也是附在《住宅使用说明书》中。在查看《竣工验收备案表》原件需特别仔细，因为《竣工验收备案表》是目前收楼环节中最应该注意的文件，按照有关规定，表上的每一项都必须报有关主管部门备案，缺少任何一项该楼盘都不能入住。　　先验房再签文件，验收合格方可交付　　先验房后缴费、签文件的收房程序是较合理的正常程序，但在实际操作中，很多开发商会采取先缴钱填表、签文件，再验房的方法，这样使购房者处于被动状态。　　

对此，购房者在之时，应将“先验房再收房”作为附加条款写在合同里，不验房就不收房。如果当初合同未有约定的，则可在收房文件中注明“未验房”等字样，验房时如出现情况，也可向开发商讨说法。　　

同时，购房者在没有验收房屋之前，千万不能签署《住宅钥匙收到书》，领取住宅钥匙，办理入住手续。因为根据相关规定，“交钥匙”就算房屋交付使用。“因此领取住宅钥匙以后验房发现问题，开发商只承担房屋质量包修责任，而没有逾期交房的压力。”　　房屋质量无小事，认真验房坚持原则　　

收房在即，本是一件令人高兴的事，但业主在收房时还得经受一番考验，因为收房并不仅仅是填写一张收房交接单，一旦验房不认真，将会影响到以后居住的舒适度。对业主在验房时发现的毛病，如墙面或地砖破裂、漏水，甚至是房屋结构性问题，一些开发商总会表示这只是小问题，到时让人修修就可以了，想方设法不让业主将问题列进验收文件里。　　

“不管开发商陪同人员如何信誓旦旦，业主都应坚持原则，只要发现问题，无论大小，都要在相关文件或表格中记录下来。”林律师提醒，如果楼盘根本就没准备验收登记表，则要自备纸笔，将有关问题一一记录。　　

据介绍，如果交付的商品房存在地面、墙面裂缝、局部渗水、漏水，门窗损坏等质量瑕疵，如果合同中明确约定“交付的房屋达不到合同约定的质量标准，购房人有权拒绝接收房屋或解除合同”，则购房人可以拒绝接收房屋。若合同中没有明确约定，应根据《商品房销售管理办法》第三十五条规定“商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房”的规定要求退房。