【咨询】：租约到期，原房客某餐饮公司拒不搬离，既不续签房屋租赁合同也不支付房屋租金，其称所租赁的房屋经常出现电路故障，导致营业额损失，要求房东赔偿后再搬离，金女士认为电路故障是因为餐饮公司私自乱拉线路所致，与己无关，要求要么支付租金，要么搬走。现在房客耍无赖，金女士应当如何维护自己的权利?

【律师答复】：

1、房屋租赁合同到期，承租人鸠占鹊巢，拒不返还房屋是一种侵权行为。

双方在房屋租赁合同到期后，任何一方不愿意继续租赁的，合同因履行期满而终止，律师认为此时承租人继续占有房屋就不是依据合同的规定，而是一种无权占有行为，对房屋所有权人的所有权是一种侵犯，所以是一种侵权行为。

2、因侵权行为造成的损失由侵权人承担。

如果房屋所有权人在房屋租赁合同终止后，又将房屋出租给第三人或者出售房屋的，因原承租人拒不返还房屋导致的房屋所有权人无法履行其他合同的，因此导致的损失由侵权人，即原承租人承担。律师举例说房东将房屋出售给了第三人，约定一个日期交房，因原承租人拒不腾房导致不能按照房屋买卖合同交付房屋，房东对购房人承担逾期交付房屋的违约金应当由原承租人承担。

3、继续占有房屋期间的租金还需支付。

原承租人继续占有房屋期间的租金不得因为租赁期限届满而免除，相反应当继续按照原租金的标准支付，如果出租人又将房屋租赁给他人的，如果租金低于原租金的，原承租人承担原租金+因出租人不能交房对新承租人承担的违约责任，其中出租人对第三人的违约责任部分是原承租人对出租人的侵权赔偿;如果新的租金高于原租金的，原租金-新租金的差额部分是出租人可得利益的损失，应当由侵权人赔偿，同时出租人对新承租人承担的交房不能的违约责任也应当由侵权人赔偿。

4、以侵权之诉起诉原承租人，督促其早日返还房屋并承担损失。

律师认为原承租人承担的损失有出租人可得利益的损失，出租人对第三人承担的违约赔偿或侵权赔偿，同时租金不能免除，并且还要承担诉讼费用、执行费用等。

5、如所租房屋有质量瑕疵，不应当以拒不腾房方式维护权利，而是应当另行解决。

租赁期满后，承租人因种种原因拒不返还房屋的情况时有发生，如果因为所租赁的房屋确有瑕疵并且给承租人造成损失的，承租人应当收集有关证据并计算正确的损失金额向出租人索赔，律师认为不应采取“一报还一报”的方式解决问题，如果出租人不同意承担责任的，承租人可以根据合同选择诉讼或仲裁的方式解决，而绝不能拒不腾房。