随着社会竞争的日益激烈,家长为使孩子不输在教育的起跑线上,不惜花费重金购置一切属于教育质量好的小学学区的房产。对于购买教育地产注意事项您了解吗?
问题一原房主未将户口迁出,能否办理入户?
遇到这种情况该怎么办?签订购房合同时应该注意些什么?
可先为新房主办理落户,再动员原房主迁出户口。
首先,房屋出卖后,原房主在此处已没有了固定住所,不具备在此处登记户口的条件,不应当继续以该房屋所在地为其户籍地。因此,原房主应当将户口迁入其具备落户条件的地方入户,以便新房主迁移户口。对原住户居民搬走但户口仍未迁出的,可先为新搬入的现住居民办理落户手续,再采取措施动员原房主尽快办理迁出手续。因此,新房主可依据该文件,向派出所申请为其办理落户手续。
其次,因派出所无法强制原房主迁移户口,所以在签订购房合同时,可以约定卖方应当在合同签订之日起一定期限内将户口迁出,逾期未迁出,需承担一定金额的违约责任。
另外,因购买教育地产通常是因子女上学需要,在购房合同中可以注明合同的目的,并约定若因原房主拒绝迁出户口导致新房主无法或延期落户,从而影响子女入学的,买房者有权解除合同。通过以上违约及解除条款可以督促原房主尽早办理户口迁移手续。
问题二教育地产变更水电户名,原房主是否有协助义务?
原房主是否有义务协助新房主将水电户名变更,要看协助更名是否是原房主应当履行的合同义务。合同义务包括主义务和附随义务,附随义务是为协助实现主给付义务,遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯而履行的通知、协助、保密等义务。
因房子已经归给新房主所有,缴纳水电费的义务人也是新房主,则水电户名理应与新房主一致。原房主将水电户名进行变更,属于购房合同中附随的协助义务,即便购房合同中对此没有进行约定,作为合同的附随义务,原房主也是有义务协助新房主将水电户名进行变更。
问题三房龄已超30年,无法办理按揭贷款咋办?
要看双方事先是否知情,购房前应了解贷款条件。
如果在签订购房合同时,约定付款方式为按揭贷款,但双方对该房屋不能办理按揭贷款均不知情的,因双方均无过错,双方可以约定变更付款方式为一次性付款或分期付款,并且卖方应当在变更付款方式后,给予买方一定的合理期限筹备资金以支付购房款。
若买方明知房屋不能办理银行贷款,依然签订购房合同,则其应当自行承担签订合同后可能面临的不利后果,即在不能办理银行贷款时仍应当依约按时支付足额购房款给卖方;若卖方明知房屋不能办理银行贷款却隐瞒这一事实,买方最终不能办理银行贷款,导致购房目的不能实现,则买方有权解除购房合同。
因此,购房者需要贷款购房的,应当先向当地银行了解哪些房产不能办理按揭贷款,在买房时注意房产面积及房龄,以免签订了购房合同却无法贷款。
问题四购买租期未满的教育地产,已支付的租金如何结算?
剩余租金可由购房款抵销,取得所有权即享有收益权。
首先,根据《合同法》第229条:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。”即买卖不破租赁原则。原先的承租人可以要求继续租住在该教育地产内直至租赁期满。为此,建议购房者事先了解清楚所购房屋是否存在租赁情况,如果出租,租赁期限是否快到期,租金和保证金收取情况,承租人是否同意解除租赁合同等事宜,最好在房屋买卖合同中一并予以解决,因均属于金钱债务,双方可以合意在购房款中予以抵销,以免产生法律纠纷。
其次,如果双方并未对此进行约定,根据《物权法》规定,新房主取得房屋所有权后,即享有房屋出租收益权,而原房主在签订协议时违反《合同法》规定诚实信用原则,未向新房主披露后续租金已经收取的事实,损害了新房主的合法权益,新房主据此可以向原房主主张经济损失赔偿。
以上购买教育地产常见注意事项我们应该警惕。