随着二手教育地产价格的连年飞涨，不少卖房人签约后，开始找各种借口将买房人告上法庭，让买卖合同无效。近日，苏州姑苏法院民五庭潘宇容法官从数百件二手房买卖纠纷中总结出了卖方意图违约的八大不靠谱表现，提醒买房人要小心。

案例：卖方不肯过户，原是想涨价20万

李女士向朱先生购买了一套教育地产，房屋总价为140万元。李女士向朱先生支付了首付款80万元后，朱先生虽然将房屋交付给了李女士，但迟迟不肯按约定办理过户手续。李女士后来支付了剩余房款60万元后，朱先生仍不配合办理手续。李女士无奈之下只能将朱先生告上了法院。让人哭笑不得的是，朱先生的理由居然是房价上涨，要求加价20万元，但是原告不同意，所以双方没有办理过户手续。

法院经审理认为，被告以房价上涨为由要求原告另行支持购房款20万元，没有法律依据。被告行为构成违约，应承担相应违约责任。原告付清全部房款之日起，涉诉房屋的所有权应归原告所有，被告应协助办理相关手续。

法官表示，大多数情况下房东不会明确表明拒绝办理过户交易手续，但可能会制造一些借口，要求将过户时间延期，在买方同意延期后却一直不确定具体的过户时间，最终称因买方原因未能按时过户而解约。在这种情况下，买方一定要及时发出书面催告，要求房东在约定时间签约。如同意延期，则应约定具体的期限。买方尽量不要延期，如延期应当征得房东的书面同意，否则可能因证据不足而被法院认定违约。

房价定低了，找借口让合同无效

宋先生与陈女士是夫妻关系，陈女士名下有一套房屋属夫妻共同财产。阮先生经中介公司居间介绍，与陈女士签订了购买该套房屋的买卖合同。约定房价为120万元。签订合同时宋先生也在场，但其未在买卖合同上签字。后宋先生将其妻陈女士连同阮先生一起诉至法院，以自己对妻子卖房毫不知情，房屋买卖合同未经其同意为由，要求确认合同无效。

审理中，阮先生指出宋先生之所以要求确认合同无效，是因为宋先生两口子认为房子比市场行情卖便宜了十多万元。阮先生提供了电话录音表明其与宋先生就房价进行过商讨，对话内容表明宋先生对卖房事实是知晓的。中介公司职员也出庭作证，证实宋先生对房屋买卖过程是知情的，在签订买卖合同时其在场并未表示异议。法院根据相关证据依法驳回了宋先生的诉讼请求。

房东八大表现要小心

(一)拒签居间协议;

(二)拒收定金;

(三)拒签买卖合同;

(四)签买卖合同时提出不合理要求;

(五)签订合同之后拖延过户;

(六)愿意双倍返还定金;

(七)共有房屋某些所有权人签合同时不露面;

(八)干脆要求赔违约金而解除合同。

▼两条途径助维权

买方可要求继续执行购房合同

潘宇容法官举了一个例子，买房人于先生支付定金10万后，卖房者方先生夫妇却不愿再履行双方所签的房屋买卖合同，方先生夫妇对自己的违约行为，只表示愿意给付违约金来补偿对方的经济损失。最终法院判决合同继续履行。

潘法官表示，房屋买卖合同，内容符合法律规定，双方就不得擅自变更或解除。房东不按合同约定全面履行义务，属于违约行为。买方可以按照合同的约定行使解除权，也可以不行使解除权。

凭购房合同主张定金双倍返还等

买方和卖方在签订购房合同时，会有关于违约金的条款，如果卖方违约，买方可凭合同去索取违约金。如果既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方当事人可以选择适用定金或者违约金条款。

潘法官指出，其实买方在交易过程中，特别要注意卖方违约细节的收集。“购房合同、卖方开具的首付款收条及交易过程的录音等，买方都可以收集起来，这样如果卖方拒绝支付违约金，买方可寻求法律支持。”