京15条后，如何购买住房、商业房产

【新政下购房指南】

一、购房前审核期为5天

1、非本市户籍居民需提交家庭成员身份证明、婚姻证明的原件及复印件，拟购房人签字的《家庭购房申请表》、《购房承诺书》，有效暂住证，及在本市缴纳个税完税证明原件、复印件或已缴纳社会保险的家庭成员姓名、身份证信息备查。

2、本市户籍居民家庭提交家庭成员身份证、婚姻证明、户籍证明的原件和复印件，拟购房人签字的《家庭购房申请表》、《购房承诺书》。

二、套数

1、京籍家庭拥有住宅数小于两套的；京籍家庭拥有住房多于2套，出售后可以再买房，如果不卖就不能再买房，即拥有房产总数不能多于2套。

2、能够提供有效暂住证有连续5年纳税或社保证明，且名下无房的非京籍家庭拥有房产总数为一套。

三、　网签、过户信息均可查

1、想改善住房条件的非京籍家庭需先将已有住房出售，再新购一套住房，但不能够提供本市有效暂住证和连续5年（含）以上社保或纳税证明的，即使卖掉名下房产也不能再买房。

2、　持外地户籍者若不符合在京购房条件，可以买商业立项的住宅项目，如酒店式公寓等，此类“住房”土地使用年限只有40或50年，纯住宅土地使用年限为70年。

3、新政中没有针对新房、二手房的交易进行限制，只要能够提供暂住证及连续5年的社保或纳税证明，家庭名下在本市又没有住房的，可以购房且限购一套，包含新建商品住房和二手住房。

四、如果只网签不过户，是否可以不计入家庭房产总数？

由于购房资格的审核逐渐完善，一般都能够查询到业主名下的房产数量。

无论是网签还是权属转移（房产证过户），只要输入购房人信息，都能清晰反映。

五、保障房计入家庭总房产

1、新政以居民名下的产权数量为依据，与之前拥有房屋的性质没有关系，所以即使拥有一套保障房也只能再购买一套房。

2、此次新政主要针对居民在北京市的房产，对其在外地房产很难审核，因此在外地是否有住房不会影响其在北京购房。

六、拥有集体户口的人群是否可以购房，现在还不明确。之前，集体户口的人群可以购房，在校学生由于没有收入证明，因此无法贷款，但是可以全款购房。

七、此次购房新政主要针对的是个人购房，对集体产权的房屋没有限制。

八、新政只针对纯住宅进行限购，商住两用住房的土地性质为商业立项，不在此次限购范围内。居民拥有的商住两用住房不会被计入家庭房产总数。

九、间断期间社保可以补缴

十、从今年3月1日起，北京税务部门将推出新版的纳税票据，在票据上就会清晰地写明该纳税人近5年来的纳税情况。

十一、非京籍居民若在社保间断期间没有工作，则无法补缴个人所得税，因为个人所得税是按收入计收的，没有收入无法交纳税费。

但中断的社会保险是可以补缴的，补缴后满5年可算连续缴纳社保。

十二、继承房产不受影响

继承可以正常办理，不执行限购。但赠与则暂时视同房屋交易，执行限购政策，被赠与必须符合限购政策的相关要求。同时，家庭成员之间的房产过户，也属于房屋过户交易。因此，购房人也必须符合限购政策的相关要求。

十三、房地产开发企业在发现购房人提供虚假信息骗购住房的，应当与其解除买卖合同；经纪机构发现购房人提供虚假信息骗购住房的，应当通知并协助售房人与其解除买卖合同。如果前期均未能发现造假的，后期被房屋行政主管部门发现，将不予办理房产证，并将其行为通报给相关贷款机构。

十四、家庭房产认房不认贷

核实购房家庭房产将只认房，不计贷款次数。无论是京籍家庭还是非京籍家庭，只要符合购房条件，不管曾经贷款购房次数，只要名下房产数量不超过限购标准都可以再买房。

十五、申请贷款时，银行执行的仍然是“认房又认贷”。由于银行的征信记录中能够查到消费者的信贷记录，所以消费者再次贷款购房的时候仍然按照二套房的政策执行。

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北京赵江涛律师