购房面积测绘、误差确定与差价补交

2006 年 6 月，王某与北京某房地产开发有限公司（下称房产公司）签订购房合同，约定：王某购买房产公司开发的位于北京市朝阳区某楼盘住房两套，合同约定房屋建筑面积共 290.54 平方米，单价 16800.00 元 / 平方米，房屋总价款 48810.72 元。合同还约定，产权登记面积大于合同约定面积时，误差在 3% 以内（包括 3% ，下同）由王某不足差价，误差超过 3% 则有房产公司自行承担，王某无需不足差价但是享有产权；产权登记面积小于合同约定面积时，误差在 3% 以内，房产公司按比例退还房价款，误差超过 3% 时，王某有权选择退房、要求房产公司按比例退还房价并继续履行合同。当天，双方签订补充协议，约定：当产权登记面积大于合同约定面积时，房产公司应当送达测绘部门出具的产权登记面积测绘报告；王某受到报告后 20 日内补交面积差价款，否则，王某需承担迟延支付违约责任。 2007 年 5 月，北京市房地产勘查测绘所测绘该两处房屋，确定实测建筑面积为 299.25 平方米。同年 6 月 12 日，房产公司向王某送达结算通知书，告知房屋实测面积 299.25 平方米并催告王某在 3 日内做出回复，否则视为默认。 2007 年 7 月 20 日 ，房产公司向王某出示房屋面积实测报告及复印件一份； 2007 年 7 月 15 日 ，房产公司向北京市朝阳区人民法院提起诉讼，请求判令王某补交房屋面积差价款 146328.00 元，并按日万分之五支付违约金（自 2007 年 7 月 2 日 至 2007 年 7 月 15 日 ）。法院审理后判决：（ 1 ）王某在判决生效后 7 日内支付购房款人民币 146328.00 元；（ 2 ）驳回房产公司其他诉讼请求。

律师评论

1 、购房时房屋面积各种术语解释。与房屋面积相关的术语包括：建筑面积，指以住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和，包括使用面积、辅助面积和结构面积三项；套内面积，是指房屋室内面积总和，包括套内房屋使用面积、套内建筑面积和套内阳台面积三部分；共有建筑面积，即，公摊面积总和，是指各产权业主共同占有或使用的建筑面积；产权登记面积，是经过测绘部门测绘之后由房产管理部门用以登记产权的房屋面积，一般而言，与房屋建筑面积一致；公摊面积，共有建筑面积除以业主数量等于各个业主的公摊面积。

2 、购房时，面积误差风险提示。主要包括：开发商利用购房人对上述面积术语不了解来混淆视听；通过虚报公摊面积来虚增房屋建筑面积，从而抬高房屋总价；房屋面积误差超过 3% ；串通测绘部门作假；差价补交约定设置陷阱；用开发商的“通知”取代测绘部门的面积实测报告；面积误差超过 3% ，通过约定限制购房人的合同解除权；差价补交不及时，要求购房者承担违约金。对此，购房者应当加强学习，充分了解。

3 、购房面积差价补交的程序。一般而言，开发商要求购房者补交差价时，应当主动出示具有相应资质的测绘部门出具的房屋实测面积报告书，不能通过“通知”等方式蒙混过关。具体而言：开发商送达实测面积报告书 ---- 与合同约定面积比较 ----- 计算面积误差比例 ----- 确定是否应当补交及补交数额与期限 ----- 按时补交或解除合同或由开发商承担违约责任。

4 、购房合同条文的解释方法。一般地，购房合同与其他合同无异，应当遵守合同法关于合同解释的基本原则，即，以文义解释为基础，其他解释为辅助。只有在文义解释明显与法律基本价值相冲突时，才援用目的解释、整体解释、价值衡量与社会效果衡量等方式。本案中，补充协议约定“送达测绘部门出具的产权登记面积测绘报告”之约定明确具体，不存在与基本法律价值冲突问题，所以，王某补交差价的时间、条件均以此为据。

法律依据

1 、建设部《商品房销售管理办法》第 20 条：按套内建筑面积或建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未约定的，按以下方式处理：（一）面积误差比绝对值在 3% （含 3% ）以内的，据实结算房价款；后略。

2 、《中华人民共和国合同法》第 125 条：当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。

（原创作品，切勿抄袭，侵权必究）

作者简介：张志胜律师，中共党员，法学硕士，中华全国律师协会会员，北京市律师协会会员，北京知名学者型律师，曾接受中央人民广播电台、中国青年报等媒体专访； 2005 年，被司法部选调参加司法考试 ( 律师执业资格考试 ) 阅卷，主阅论述题第三题。 2006 年参加美国华盛顿大学重点项目调研。张律师从事律师行业多年来 , 一直专注于经济纠纷与刑事辩护的处理，成功办理案件上百起，积累了丰富的办案经验。

联系电话： 010-67675113 ， 13718017337 ， 13911920598 ；张律师主页： http://www.yyylaw.com ；驾车或乘车路线：京广桥下车即到。