别墅作为物业类型的最高层次，现在仍然保持、将来也会长期存在着一个相对稳定、与其他类型物业区别开来的购房群体。别墅市场虽然不再是热门话题，但在不知不觉中已经发生了改变。 别墅是北京最早启动、最早红火、也是最早疲软的房地产市场之一。到1995、1996年高档公寓风起云涌的时候，别墅已经是冷冷清清，少人问津。那么，是不是别墅市场已经饱和了呢？从对北京市大量的别墅项目的了解来看，早期开发的别墅由于缺少与高档公寓和其他类型房地产项目的竞争，购买者有很多非理性的成分。也正是因为如此，高档公寓一出，别墅市场就溃不成军。事实上，别墅作为物业类型的最高层次，现在仍然保持着、将来也会长期存在着一个相对稳定、与其他类型物业区别开来的购房群体。别墅市场虽然不再是热门话题，但是在不知不觉中发生着改变。 如果你有足够的经济实力，或者有享受最高居住条件的欲望，你就要关注别墅市场。 北京不同风格、不同特点、不同档次的别墅并不少 市区交通型 这种类型的别墅价格很高，因为从交通来说，他们的位置通常都是很靠近市区的，土地成本决定了高价格。比较有代表性的项目：位于东南二环的怡龙别墅；位于北四环的富成花园等。 近郊综合型 沿各条快速路分布在离城区较近的地区。从这些项目进到城区四环只需要10分钟。因为这里的土地价格已经大大降低，开发商有很大的开发余地，因此这些项目有机会按照开发商的设计做得比较完美，价格也相对来说适应市场需要。很多著名的别墅项目都属于此类：位于八达岭高速路沙河9A出口的碧水庄园、京顺高速路附近的香江花园等。 远郊风景型 京城往北的怀柔、顺义是著名的风景区，不少别墅也将位置选择在这里。缺陷是离城太远，来去不便，优点是远离尘嚣，风景宜人。这一类别墅早期倒也能分到市场的一杯羹，更多的是销售不旺，被迫转型，变成了接待零散休闲客人的渡假村。 身份不明型 必须要提一句的是，由于过去开发管理混乱还留下了相当一些后遗症———证件不全的别墅。现在，从媒体到购房者都十分明白房子的最基本条件就是五证齐全，但是仍然有少量没有经济实力、又希望拥有别墅感觉的购房者去购买。这类项目终究要被市场淘汰。 2000年别墅的发展趋势 我们注意到目前市场上基本没有新开发的别墅项目，一些已经立住脚的别墅则在原有基础上打算扩大规模。2000年的别墅项目可以说既有压力，也有契机，他们在选择各自不同的发展方向。 市区别墅公寓化 市区别墅的最大尴尬是，良好的交通状况、与城市过近的距离并不能反映别墅的本质。别墅应该是适合休闲的、宜人的，而不是在市区内的交通干道边整天呼吸汽车的尘嚣。 一些有见识的发展商利用前期开发别墅营造的良好社区环境，转向开发公寓，这样以别墅的环境招牌、公寓的实惠价格吸引客户。这一招甚得客户欢心，富城花园、银湖别墅都采取了这样的开发思路。 近郊别墅风格化 尽管近郊是最适合开发别墅的区域，但是如果没有自己的特色，也很难在众多项目中崭露头角。这类别墅中值得一提的是碧水庄园。它不像沿机场路分布的别墅处在国际商圈的辐射范围，可以打外籍人士的牌讨巧，而是以大面积私家绿地为标志，做原汁原味的别墅。最近他们即将推出的二期别墅，不仅拥有5万平方米的公共人工湖面，每家还有1700—4500平方米不等的私家花园。容积率降到了0.1，而土地的绿化覆盖率也达到85％以上，加上良好的地理位置和已经完善的配套设施，构成碧水庄园诸多独到的卖点，自然也赢得市场的认可。 你适合购买什么样的别墅？ 事实上，购买别墅的人无非有以下两种心态： 投资型 在经济发展的过程中挣到了钱，但是却不知道到哪儿找到能让钱生钱的办法，于是选择了购买房产这种比较稳妥的方式，市场上不乏这种类型的人。如果持投资心态，不妨考虑离市区较近，或者是离国际商务区近的别墅，比如香江花园别墅，京润水上花园等等，因为这样的别墅拥有相当广阔的出租市场。 这一类别墅的缺陷是，虽然具有相当的投资潜力，但是因为涉外的影响，不少国内人士尤其是有实力购买高档别墅的人士并不喜欢外国人太多的社区氛围。 自用型 以自用为主要目的的客户首先要考虑的是自己的需要。别墅不同于其他物业，住得是否离公司近是无所谓的。因为这种类型的客户活动半径大，一般也不是朝九晚五的上班族，只要与市区的时间距离在十分钟左右、综合环境适合居住就是好的别墅地点。一般说来，北部和东北方向较适宜，比如碧水庄园。 考虑了方位后，最重要的因素就是别墅的品质。好的别墅应该是具有低密度、高绿化率的特点，最好能拥有相当面积的私家花园。别墅一般不在繁华的商业区，因此社区内配套就成了居住质量的重要决定因素。内部户型上，要注意功能是否齐全，有的别墅虽然面积大，但是功能没有细分，这种就是大而无当。还需要注意的一点是，以自住为主要目的的客户最好不要选择租客较多的别墅，一来租客的频繁变化带来安全的问题，二来社区也不容易形成睦邻气氛。 房产天生具有保值增值的功能，如果是以自住为主兼有投资需要，就必须考虑是否适合于居住。无论自住还是投资，最不适合购买的是与公寓掺杂在一起的别墅，因为公寓的相对高密度居住人口将分享别墅的所有内容从而降低居住品质。而类似碧水庄园这类特别适合居住的别墅也有缺陷，那就是，它是如此适合你居住，以至于没有特别的原因，你不会轻易将它出让，以兑现它的投资价值。