二手房购房协议中的定金问题

二手房是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。它是相对开发商手里的商品房而言，是房地产产权交易二级市场的俗称。包括商品房、允许上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。

●二手房购房协议中的潜规则：定金的“别名”叫“诚意金”?

花样百出的消费“潜规则”，一直以来都是消费者心头的一个结。对于这种种“潜规则”，消费者往往只有摇头叹气的份。而更令消费者担忧的是，“潜规则”层出不穷，逐渐向多个消费领域延伸，一不留神就深陷其中，许多人因此感叹：消费陷阱，防不胜防!与自带酒水到餐馆被收取“开瓶费”，到娱乐场所消费被限制“最低消费”这些司空见惯的“潜规则”相比，房产中介收取“购房诚意金”的做法，让消费者“伤得更深”。

去年3月中旬，市民苏先生想买一套二手房，为了规避风险，特意选了一家知名的房产中介公司。对方很快便向他推荐了青秀区某小区的一套二手房。看房的那天，苏先生的爱人恰好出差在外，苏先生便提出，待爱人也看过房后再交定金。中介公司人员表示，这套房子颇为抢手，如果苏先生不定下来，可能会让别人买走，建议苏先生先交1万元的“购房诚意金”。对方同时表示，如果苏先生...[详细]

●二手房购房协议确保定金合同有效成立

一、要求中介公司出示其与上家之间就该房屋挂牌出售的委托协议。在该协议中应当包括房屋基本状况、房价、委托期限及委托中介公司向下家收取定金的内容。

二、与中介公司签订书面的中介协议。该协议至少应包括房屋基本状况、房价、保留期限及定金的处理方法等约定，并一定要加盖中介公司的印章。

三、与中介公司签好中介协议后实际交付定金前，购房者还应要求中介公司出具上家委托中介收取定金的委托书。

四、收到委托书后，在交付定金时应要求中介公司出具收取定金的收据。该收据仅有中介公司经办人员的签字不行，一定要加盖中介公司的印章。

遵循上述四个步骤付定金，下家与上家之间的定金合同便能确保有效成立...[详细]

●二手房交易：定金协议是否具有法律效力

房价涨了卖家毁约

买卖双方签了《定金协议》，约定卖方将其名下60平方米的房屋以64万元卖给买方。双方约定定金为5万元，预付房款45万元(含定金)，余款待买方取得房产证后5日内由贷款银行直接划入卖方账户。如买方反悔则没收定金;若卖方反悔则双倍返还定金。当天，卖方把房子及有关资料给买方，买方也将45万元支付给卖方。

5个月后，卖方书面通知中介公司，要求《定金协议》暂缓执行，需要买卖双方另行协商等。5天后，买方起诉到法院，诉称卖方因房价上涨而不愿再继续办理产权过户手续，并擅自撬门换锁不让买方装修和入住，请求法院判决双方的二手房买卖合同继续履行，并赔偿经济损失。

争议焦点：定金协议是否就是买卖合同

买方认为双方签订的合同虽名为《定金协议》，但内容包括详细的条款...[详细]

●二手房交易定金交给谁?

“定金”指合同当事人为保证合同履行，由一方当事人预先向对方缴纳一定数额的钱款。《合同法》第115条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”此外，定金必须以书面形式签订，且定金的总额不得超过合同标的的20%。

因此一般来说定金是由买方交给卖方的预定款。在交付定金前，三方需要到产籍处进行核证，以确定产证的真伪;交付定金后，收受定金方需要出据“定金收据”。

在签订定金协议时，三方需要在协议中明确约定...[详细]

●二手房交易切勿“阴阳脸”

2010年已经到来，根据相关规定，1月1日起，个人购买房龄不足5年的144平方米以下普通住房，买卖将按差额征收5.5%的营业税。营业税的征收将按照业主最终出售价减去其当初买入价的这部分差额来计算。

营业税政策的变动一时在业界引起恐慌，但不少业内人士却指出，交易中签订“阴阳合同”就可以实现“零营业税”，这神秘的“阴阳合同”怎么会有如何大的力量?

早在细则出台后不久，有业内人士就已经表示，这项政策无法从根本上遏制二手房价上涨，因为很多无良中介都认为按照差额征收营业税对他们来说不是问题，他们完全可以通过“阴阳合同”的方式，按照购房原价来向当地国土房管局提交相关材料，从而实现“零营业税”。

而业内人士也呼吁相关部门将此类现象纳入涉税违法犯罪案件的打击范围...[详细]

●二手房交易谜局重重

二手房交易过程中，有的费用买家实际不用缴，但却不得不缴，买房者承担卖房者的种种税费已成“行规”。而在办理过户时，“阴阳合同”虽可以偷逃一些契税，但殊不知这样做已经违法……

昆明二手房成交量近来摆脱了年初的颓势，一路飘红。红火交易的背后，种种乱象浮出水面：二手房交易过程中涉及的各种税费及手续费繁杂，哪些费用是可以省下来的?买方承担了多少本应由卖方支付的费用?通过“阴阳合同”逃避税费，要承担怎样的风险?对于这些问题，不仅买卖双方知之甚少，甚至资深房产经纪人也常常一头雾水。

谜局一无奈缴了不必缴的费

二手房交易过程中的公正费是笔可以省下的费用，然而，如果真省去公证...[详细]