卖房子也是门学问，怎么卖房最划算?主要有以下十二个注意点。
一.卖房之前首先要先了解市场行情
要了解市场行情，可以去一些专业的房产大型网站。一般房产网站每天都会有海量的房产资讯和各种购房指南推送，有时间可以看看。另外作为房产平台，可以直接选
择一些知名的经纪人，然后打电话咨询，这是最快速的最便捷的方式。也可以咨询已经卖了房，或者买了房的亲戚朋友，借鉴他们的经验。
二.巧妙报价、定价
建议报价、定价前要去一些大型的口碑好的中介公司去了解行情，房子所处的地段配置以及市场行情都决定着房子到底可以报多少价钱。其实，没有人可以确切地说，你这套房值多少钱，很多人因为报价太高而没有买家来买，浪费时间精力，有的却报价过低，最后亏本卖出去，买家是高兴了，自己却闷闷不乐。所以呢，报价定价之前要先了解具体的行情，可以去一些大型中介公司了解情况，也可以电话问一些专家，也可以参考同一个小区，或者交通配套相似的二手房。地段、房屋的楼层、朝向、面积、户型、景观甚至一些特殊背景，包括未来几年市政规划或其他外在因素)都可能影响的房价的高低。
我们可以详细来看一下这些要素具体是怎样的：如是多层则3-4层单价最高，2、5层次之，底层和顶层又次之。一般来说，同一幢房屋楼层最好的与最次的单价差价在200-400元之间，当然因个人习惯和偏好不同，又另当别论了。如果是高层或小高层，7-9层的价格可作为基准价，往上则贵，往下则便宜，每层价格差在50-150元左右，一般来说，顶层的价格未必就是最高的，顶层往下第二层往往价格最高。在同一层里，中间套的价格往往作为基准价，东边套即东南向最贵，差价在3%左右，而西边套即西南向其次，差价在2%左右。同一个小区的房子，不可避免的同时存在景观差异。一般来说朝中央庭院的房子安静而且空气好，售价最贵;朝大路的房子嘈杂而又空气差，售价最低。
三.放盘
很多时候你花多少时间卖出一套房也取决于放盘的面广不广，放盘的方式是怎样的。
首先业主自己卖房的渠道较窄,因正常的工作生活时间不便利会耽误售房进度错失很多成交机会。打报纸广告成本较高，上网发布信息渠道较窄，委托房产中介较便利，委托房产中介代理最好选择多家大规模房产公司同时代理。单一一家房产代理公司能力范围有限客源也有限，又因独家代理对售房业主限制较多，固多家大公司同时代理售房覆盖面广，客源充足，且中介同时竞争激烈的情况下也可加速售房。
在此期间应尽量选择多家大规模中介公司放盘，可以依靠亲朋好友相互转告物色买家，上专业房产网站发布信息，还可以通过报纸广告媒体发布信息，但相比之下中介是最快的放盘渠道但多家放盘是最方便。
四.客户看房
要想卖个好价钱第一印象很重要，所以客户来看房前，可以稍微地整理一下室内的物品，如果邮必要的话还可以花一点钱，自己粉刷一下，房屋看起来比较新，保养好，还能提高不少价钱。具体可从以下方面着手：
1.清理玄关
现在大部分人的房子都会设有玄关，它作为大门与客厅的缓冲，既有着装饰作用，又是使用频率较高的空间之一，而且因为玄关关乎着购房者对房子的初印象，所以一定不能忘了清理。
将胡乱悬挂的外套挂放整齐;将鞋架上的鞋子都摆好，最好放上干净的鞋子;将灰尘都擦拭干净等。
2.整理客厅
除了睡觉和吃饭，客厅是居住者活动时间最长的空间，所以一定要保持整洁，而且不管是装饰还是装修都必须符合和谐一致的原则。因此，为了让房子升值，你最好在卖房之前将客厅“
不和谐”的装饰物都收拾掉，比如许久不看的旧书本、不知那年购买的纪念品以及各类艺术照片或风景画。
3.收拾厨房
厨房的卫生尤其需要注意，用过的厨具千万要记得清理干净，水池上的污垢也得想办法去掉，垃圾桶里的剩菜剩饭也别忘了早点丢掉，另外，一定不能忘记去除异味。如果想要给购房者
看一个厨房的样板，你可以买一些新的厨具作为道具陈列在厨房。
4.打扫厕所
厕所的角落由于长时间的使用很容易变脏，但同时也很容易被忽视，所以在这里就要尤其提醒大家一句，厕所的边边角角一定要清洗干净，比如马桶边缘、下水口等。而且，如果厕所有
马桶刷、地毯等物品，别忘了取走或者换成新的。
5.布置卧室
卧室的布置切记一点，那就是不要放得太满。虽然床上用品多一些可能会显得更有居家气息，但那仅仅是对你而言，对于购房者来说，床上多留出空间可以更方便他们查看，所以尽量把那些杂物都收拾起来。
五.选择大型中介公司很重要
很多人不关注房地产市场，等到自己要卖房的时候就去街边小铺找一些小门店，小中介，那些不知名的小型中介公司在服务质量上有待考证。要选中介就要选大型的知名中介，要了解现在的中介市场，一般选择成交量排在前三位的比较有保障。
六.到底选择独家代理还是一般代理?
目前委托中介销售二手房一般有两种方式：独家代理方式和一般方式。选取独家代理方式的客户不应当将同一套房源委托给另一家中介。而一般方式可将同一套房源同时委托几家中介代理销售。目前比较大的公司一般都倾向于同客户签署独家代理合同，小型中介则比较倾向于一般合同。两种方式各有利弊：一般而言，独家代理合同更能保证交易的安全性。一般合同则能提供更多的客源、促成交易的早日成交，但在交易过程中可能会存在一定的风险。不过像业内人士认为二手房这样的大型中介公司却不提倡独家代理，他们认为，很多中介公司用独家代理绑住了客户，但在服务质量上却大打折扣。
七.代理有效期宜短不宜长
如果签了一份独家代理合同，但是房子迟迟不能脱手怎么办?这就需要在签定合同的时候约定一个有效期，在有效期内未能达成交易就可以自动解除合同。有效期定多久比较好呢?代理有效期的时间宜短不宜长，一般以一个月为宜。因为如果一个月内房子未能脱手，但你对中介公司的服务还比较满意，还可以选择续约，中介公司一般也乐意。
八.跳过中介卖房有风险
有一些“精明”的卖房者通过中介与购房者碰头后，为了省却一笔中介费，就会“跳过”中介与购房者直接进行交易。专家认为，这一方面是卖房客户有违诚信的表现，另一方面也增大了交易的风险，有时反而还会降低交易的效率。找较具规模、信誉较好的中介公司代理房屋交易。
九.不能签“到手价”
据一些中介公司反映，许多客户在委托他们卖房的时候由于嫌合同上各款项细则太过麻烦，要求只与公司签一个“到手价”，即直接到手的钱有多少签多少。二手房交易过程中，除了房屋本身的房款外，还涉及到契税、交易手续费、中介费等多笔费用。如果只签一个“到手价”，必然给中介留下很大的操作空间。碰到一些不法中介的话，等于制造了“暗箱操作”的温床，最后受到损失的还是交易买卖双方。因而专家建议，签约过程中，一定要把各款项弄清楚，千万不要只签一个“到手价”。在达成协议后，业主、买家和中介最好签订三方协议，也就是居间合同，这也可防止不良中介公司人员从中压价。
十.心平气和报房价
由于半年来二手房房价持续上涨，造成不少屋主对物业期望值太高，出现了盲目开价的情况，陷入物业难以成交的窘境。屋主在报价的时候一定要心平气和，客观的估计自己物业的价格。如果不放心，可以多跑几家中介去问问，然后综合一下报价。
十一.合同细节要讲清
一些经纪人反映，有时买卖双方在成交入住后仍会有纠纷。这些纠纷主要集中在一些细节问题上，诸如维修基金、有线电视费、电话费等等。由于买卖双方缺乏房屋交易的经验，在交易过程中往往比较注意房款、中介费等比较大的费用，但在某些细节问题上则不甚关注。如果这些细节问题在签定二手房买卖合同前就事先约定好了，就不会产生这些“后遗症”了。
十二.凸显卖点
房产中介一般也会对自己所掌握的房源分等级，最高等级是卖点突出、最容易出手的类型，次之则为价格合理、卖点一般的房源，最低一等则为价格偏高、极为普通的房源。中介在向有诚意客户推荐房源的时候，肯定会优先推荐等级最高的房源。因此从这个角度来说，突出卖点能让自己的房源接触到更多的买家，从而增加成交概率。如何突出卖点?有资深房产经纪人表示，首先可以梳理房源周边的配套情况，尤其是教育、交通以及购物等生活配套等，通常情况下，名校、轨道交通等最受购房者关注，所以如具备这些资源，一定要特别注明。其次是把物业自身的一些优点也有罗列清楚，比如房型布局合理，或者可以看到湖景、山景等;再次是一些隐性的优势，也要交代清楚，比如房屋所处位置通风顺畅，或者装修部分采用的是名牌，甚至包括小区业主构成情况等，都是需要告知的。
