随着我国房地产市场的建立和快速发展，商品房预售作为一种房屋销售制度应运而生。商品房预售也称期房预售、卖楼花，相对于现房销售而言，处于弱势地位的购房者的合法权益更易遭受侵害。如交房时发现房屋质量低劣、面积“缩水”，实际和和广告中的不符，又或者不法开发商携款潜逃等等问题。因此，对于商品房预售的监管是十分必要并且紧迫的。

早在2010年，成都市房管局印发了《成都市商品房预售款监管办法(试行)》的通知，历时5年后，在今年的10月9日这项监管办法终于“转正”。那么，这项办法能否对商品房预售进行有效的监管?购房者在购买商品房时应该如何规避风险呢?本期解密维权由北京安博(成都)律师事务所律师为您详细解答。

开发企业收到的商品房预售款如何确保优先用于项目工程建设，保证专款专用?款项由谁负责监管?

律师解答：即将在2015年11月1日起施行的《成都市商品房预售款监管办法》第四条(监管机构)本市商品房预售款监管采用开发企业选择、银行自愿双方协议监管的模式，与开发企业订立预售款监管协议的银行为预售款监管机构。第五条(主管部门)成都市城乡房产管理局负责制定本市商品房预售款监管的管理规则，并依据本办法规定负责本市中心城区(含五城区、高新区)商品房预售款监管的指导、督促。其他区(市)县房产行政主管部门依据本办法规定负责辖区内商品房预售款监管的指导、督促。第七条(预售款管理方式)规定，商品房预售款应当全部存入监管银行对商品房项目预售款监管设置的专用账户(以下简称预售款专用账户)，确保优先用于项目工程建设，保证专款专用。第九条(开发企业职责)规定，开发企业应当履行下列职责：(三)根据监管项目工程形象进度和各阶段建设资金使用计划，按有关规定和协议约定向监管银行申请使用预售款;(四)接受主管部门的监督、检查。第十条(预售款监管银行职责)。第十二条(监管信息公示)规定，预售款监管协议纳入商品房预售方案，应当在销售现场公示。开发企业、监理单位和监管银行执行监管协议的情况记入信用档案，并由主管部门在公众信息网上公示。

因此，开发企业收到的商品房预售款会全部存入监管银行对商品房项目预售款监管设置的专用账户，由监管银行根据建设项目分期、分幢、分项工程预算清册、资金使用计划和工程形象进度，审核商品房预售款使用申请，决定是否予以拨付使用，即该款项的监管由与企业签订协议的监管银行负责。同时，开发企业对商品房预收款的使用还会受到主管部门的监督检查辅以公示制度，确保开发企业将预售款优先用于项目工程建设，保证专款专用。