商品房收房

(1)购房者在接到收房通知后，应该审查开发商的交房手续是否完善

根据商品房买卖合同约定，房屋在竣工并经相关部门验收合格后才能交付使用，因此，验收合格的房子都有验收合格的证明文件：《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《竣工验收备案表》，有了这“两书、一表”，才能说明该楼经相关部门验收，并且合格。此时，应当详细察看“两书、一表”中的内容和验收部门的盖章，如有异议马上询问。

那么，什么是“两书”呢?所谓“两书”就是开发商在工程竣工验收合格后，通知购房者入住时所需提供的两份法律文件：《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

《住宅使用说明书》：

此书是对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等等方面做出的说明和提出的使用注意事项，一般情况下包含下内容：

①开发单位、设计单位、施工单位，有委托监理的还应注明监理单位;

②房屋的结构类型;

③装修、装饰的注意事项;

④上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等等设施配置的使用说明;

⑤有关设施、设备的安装预留位置说明和安装的注意事项;

⑥门、窗的类型及使用时的注意事项;

⑦室内的配电负荷;

⑧承重墙、保温墙、防水层和阳台等部位的注意事项说明;

⑨其他需要说明的问题。例如，住宅中配置的设备、设施，如果生产厂家有使用说明书，就应当附在《住宅使用说明书》中。

《住宅质量保证书》：

《住宅质量保证书》通常包括工程质量监督部门核验的登记，对房屋的众多部分在使用年限内承担保修责任，还有一些其他部位或者部件的保修时间，则需要由房地产开发商和用户约定。此书是房地产开发公司对所售商品房承担质量责任的法律文件，其中应当详细写明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期限和保修单位等内容。开发商应当按此书约定，承担保修责任。如果房屋在保修期内出现质量问题，维修后使房屋使用功能受到影响，

开发商应承担赔偿责任。如果主体结构质量不合格，开发商不但应当承担赔偿责任，而且购买人还可以向《住宅质量保证书》中注明的工程质量监督单位申请重新核验，核验后确实属不合格的，购房者有权要求退房。

商品房保修期从购房者收房的当天开始计算，具体的保修期限和范围是：

①地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内;

②屋面、外墙面的防水为3年;

③厨房和卫生间的防水为1年;

④地下室及管道渗漏为1年;

⑤内墙面、顶棚抹灰层脱落和外墙粉刷自动脱落为1年;

⑥地面空鼓、裂缝、大面积起沙为1年;

⑦门窗翘裂、五金件及卫生洁具损坏为1年;

⑧灯具、电器开关、电气箱(盘)和线路设备损坏为6个月;

⑨给排水管道设备工程质量、各种通水管道、截门漏水、通气孔或烟道不通为6个月;

⑩供热供冷系统设备为一个采暖期或供冷期;

国家对住宅工程另有规定的按国家规定。

其他部位、部件的保修期限，可由买卖双方自行约定。

(2)仔细检查自己所购买的楼房

检查的对象包括楼栋的外饰面，如阳台、雨罩的外饰面是否符合设计要求，是否与合同中的约定相符。

(3)检查房屋的附属设施是否与合同约定相符

按照合同约定，逐项检查附属设施，看看是否达到合同中约定的标准。比如：电梯能否使用;过道和楼梯间能否通行;管道是否完备;电气设备是否安装到位……并且要按规定完成不同的测试项目，测试值要符合国家的规范要求。

(4)检查水电煤气是否能正常使用

打开水龙头检查漏堵现象，可以改变水流大小，观察水压的变化情况，也可以测试排水速度。关闭分闸，检查各个分闸所控制的各分支线路，并测试各插座是否有电、受控。煤气在进户前通常不开栓，但应察看是否缺少部件，用手动一下，看看是否连接牢靠，以免发生问题。

(5)检查房屋结构、质量是否与合同约定相符

检查房屋结构主要是看房屋的户型、朝向、尺寸等是否与合同约定一致，如果与合同约定不符，购房者就可以按照合同约定要求开发商承担相应的违约责任。检查房屋的质量主要从管道的通水、试压、通气、防水等方面入手。通常情况下应该进行两次蓄水、淋水试验，房间应该没有渗漏现象;地漏不反水，结合处严密，地面不积水;上下水管道不漏水不堵塞;门窗没有渗水、锈蚀痕迹，而且要开关灵活。因此，购房者最好选择雨后天晴的日子验收房屋，这样还可以了解屋顶和外墙的渗漏现象。此外，如果是装修房，房间的地板和天花板还应当表面平整、色泽均匀，线角顺直，并且不能有裂缝、空鼓、起翘现象的发生。

(6)检查房屋面积与合同登记是否相符

在交房的时候，开发商应当提供由专业部门出具的面积测绘报告，上面不但有房屋的套内建筑面积和公摊面积，还要有专业部门的公章以及该部门是否具有测绘资格的证明，并且，这份报告还应当经房屋交易管理部门备案登记。

(7)查看开发商代收费和物业管理费的相关规定

在正式交房的时候，房产开发商都要收取名目不同的代收费用，但是，按照相关规定，不同名目的费用应当由提供服务的单位向产权人(购房者)收取。如果开发商代收，就应当提供收费单位的委托证明，或者提供物价局的文件，并详细讲明收费标准，否则，购房者可以拒绝交费。

按照建设部规定，开发商可以代收住宅的大修基金，标准为购房款的2%～3%，但大修基金必须马上交给管理部门，作为业主办理权属证书的依据。

收房时，通常要缴纳物管费，通常都是按照物管单位提供的物价局批文，或者经物价局备案的收费标准执行，如果合同有约定的则按合同约定执行，但不能超过法定的收费标准。这时，业主可以按照物价局对住房的审核项目及标准验收相应的公共设施设备、配套设施、绿化标准等，如果这些项目没有达到文件中的交房标准，物管公司应适当下浮物管费的收费标准。

收房时，购房者还应当有《物业管理合同》(开发商在购房时提供给购房者)，如果开发商没有提供，购房者必须索要。同时，物管公司还应提供住户手册，其中包括物业管理条例或方案、业主公约、业主委员会的章程……

(8)正式签署房屋交接书

当购房者对房屋的所有项目(包括产权)都进行了检验，并且所有检验项目均符合合同约定后，便可以同开发商签订房屋交接书。如果有些项目没有达到合同约定，就需要做好记录，并要求开发商在上面签字并加盖公章，房屋交接书只能等到开发商的房屋完全符合交房标准时再签订。应特别注意的是，购房者要保存好自己手中的交房代表签字验房问题备案单，以作为后期发生纠纷时的依据。

五、入住后出现的房屋质量问题怎样解决

购房者在收房时，只能发现房屋的表面问题，但在居住一段时间后，往往会发现这样或那样的问题，这时，最需要做的就是判定问题的起因：是开发商的问题还是购房者装修的问题。如果是由于购房者装修造成，就要考虑是自身原因还是装修公司的原因，如果是装修公司的施工造成，购房者只能找装修公司维修并要求赔偿，这与开发商无关。

如果是房屋本身的质量问题，按照相关规定，如果是在保修期内，购房者应当要求开发商维修，最好使用书面方式提出，并让房产开发商盖章确认。如果开发商拒绝确认或者故意拖延维修，购房者可以请相应人员进行维修，同时，购房者要保管好维修费用*****和开发商拒绝维修房屋的相关书面凭证。在维修完毕后，购房者可以拿着维修费用*****要求开发商承担全部的修复费用，并且赔偿因修复房屋给自身造成的损失(包括误工费)。如果开发商拒绝承担维修费用，购房者可以拿着维修费用*****和开发商拒绝维修房屋的相关书面凭证到法院起诉。

如果经过多次维修，房屋的质量问题依然没有得到有效解决，并对购房者的正常居住、使用造成影响，将被视为严重的质量问题，购房者有权解除购房合同，并且要求开发商赔偿由此引起的全部损失，包括装修费、房款、利息和损害赔偿等。