在二手房交易过程中，买方可能因为主观原因(不想买房了)或客观原因(没有购房资格)，不买你的房子了，买方该怎么办?不同情况下，卖方分别可以怎样让买方承担责任，让自己获得应得的赔偿?下面，购房指南从三个不同的交易阶段进行分析：

一、买方因购房资格有问题，不能买房了

资质审核结果一般在签约前就知道，如果双方还没有签署有关合同，买方不用担责。但是如果在核验结果下发之前已经签署合同，那么卖方就可以追究买方的违约责任。买方违约，卖方需做以下两件事：

1、双方协商，明确违约责任并索赔。

《定金协议》《房屋买卖合同》中的约定：如果买方违约，卖方可以不退还定金。

2、签署《解约协议》。

如果买卖双方合同终止，那么卖方在再次出售之前，要签署《解约协议》，否则卖方要承担违约责任。

二、网签后，买方不买房了怎么办?

网签后，买方反悔，卖方可以根据合同约定索取赔偿、签署《解约协议》，并且要要求买方需注销网签。如果不注销，再出售将不能通过房屋核验。

注销网签的步骤：

1、当事人填写注销申请

①通过服务窗口签约的，当事人填写《存量房买卖合同信息注销申请表(自行成交)》;

②通过房地产经纪机构或交易保证机构进行签约的，由房地产经纪机构或交易保证机构在系统中填写注销申请并打印《存量房买卖合同信息注销申请表(经纪成交)》。

2、提交材料：

已经签字或盖章的《存量房买卖合同信息注销申请表》;买卖双方的身份证件原件和复印件;委托办理的，还需提供授权委托书。

3、服务窗口的工作人员核对注销材料后，在网签系统中注销该合同网上信息。

若卖方不撤销网签，卖方只能到法院起诉。

三、若缴完税买方反悔，不买房了怎么办?

缴完税后，买方不想买要终止合同的，除上述步骤之外，需要办理退税。办理退税前首先需要买卖双方协商，之后签署《房屋终止交易合同》(退税需要，如在缴完税之前终止合同，不需提供)、填写书面退税申请材料、准备齐全退税所需资料。

所需资料：

1、签署《房屋终止交易合同》。

2、填写书面退税申请书2份。

3、准备以下材料：

申请人书面退税申请书2份，买卖双方签订的《房屋终止交易合同》原件及复印件2份，原网签合同原件及复印件2份，原房屋权证原件及复印件2份，税务机关代开统一第一联(联)，第二联(记账联)原件及复印件各2份(代开两联原件收回)，买方契税纳税人身份证原件及复印件4份，买方契税完税证或缴款书原件及复印件4份，与买方契税纳税人名称一致的银行实名制、活期、个人结算户存折(存款余额不少于50元)原件及A4纸复印件4份、纳税人身份证原件及复印件4份(身份证正反面印在同一页纸上)。

4、携带资料，双方到地税局，牌号办理退税业务。

在房屋交易过程中，如果买方反悔涉及违约，除了追究其违约责任之外，卖方千万不要忘了注销网签、签署解约协议。