背景事件

叶某因为没有购房资格，因此与朋友楚某商议，通过签订双方“借名买房”协议的方式，使用楚某的购房资格，由叶某出资购得住宅一套。双方的协议规定，叶某向楚某支付一定的“借名买房”管理费(即购房资格租金)，而房屋实际所有权为叶某所有，且叶某持有所有相关权属证明。但随后，楚某通过挂失的方式，重新申领房产证后，将该住宅转手给第三方并获利500余万元。

法律分析

这类“借名买房”的案例在现在有增加的趋势，类似的“借名买车”等也在增加。总的来说，由于购房资格、购车资格等并不允许出租或出借，所以此类合同缺乏法律效力。即便能够证明协议双方的交易情况，但无法对抗善意第三人。所以实际出资者的合法权益存在较大的风险，即便不出现恶意转卖的情况，如果出租资格者因负债被执行名下财产，两人间的协议也无法保护实际出资者的权益。因此应尽量避免签订此类“借名”协议。

专家支招

此类案件的一个特征是住房的相关权证往往由借用者保管，故购房人在遇到出售者无法完整出示购房系列证明(如发票、收房通知、物业合同等)的情况下，应谨慎辨识对方是否存在虚构事实的行为。

同样，此类合同由于较难向购房人展示全部的证明文书，往往会通过和他人恶意串通，虚构转让的方式转让房屋所有权。要举证恶意串通以证明合同无效，可以通过合同价格是否明显低于市场价、买房时有没有看房、签订的合同中是否有明确的房款支付时间、或只收取少许定金就急于直接过户等细节来举证。

律师说法

如果存在恶意规避法律或者政策的行为，借名买房合同不具有法律效力，比如不具备资格购买经济适用房的行为。在司法实践中，法院在审理此类案件时，一般都认为借名买房合同无效，法院会按照房屋买卖合同和房屋所有权证认定争议房屋的购房人和所有权人。

如果不存在恶意规避法律或者政策的行为，如果借名买房合同是当事人自愿签署，奉行合同自由的原则，借名买房合同应具有法律效力。但该合同最好注明：“经双方协商以甲方的名义购房，本房屋由乙方出资购买，房屋所有权归乙方，与甲方无关。”而且，需要留存足够的证据，比如出资的原始凭证，如存折、购房发票等等。因为，一旦登记购房人事后反悔，如果有足够的证据证明该房屋是借名买的，实际产权人是事实购房人。事实购房人有可能得到法院支持，房屋登记不实可最终得以纠正。但是，如果没有足够的证据，而产权证又是登记购房人的，事实购房人只能主张事实上的借款关系要求登记购房人返还房款。

另外，即便借名买房合同是有效的，但登记购房人违反该约定将该房转让或抵押给第三人，第三人因此取得房产，事实购房人并不能追回该房产。因为根据《》善意取得的制度，第三人出于善意而信赖不动产登记簿或房屋所有权证书的内容，并且转让时已支付合理的价格，同时，转让后已依法登记，因而取得房屋所有权，应受到法律的保护。事实购房人仅有权向登记购房人要求赔偿。

至于登记购房人不能清偿到期债务，债权人申请法院强制执行，法院以不动产登记为依据，查封并拍卖该房产，致使事实购房人丧失对房屋的所有权。如果借名买房合同无效，已经付款的事实购房人只能向登记购房人要求返还购房款，如果借名合同有效，事实购房人在执行过程中可以向法院提出执行异议，对被执行的房产主张权利并要求法院停止执行。根据《》的规定，执行员对案外人提出的异议，按照法定程序进行审查，理由不成立的，予以驳回;理由成立的，由院长批准中止执行。

从上面的分析，可以看出，借名买房，会涉及到许多法律问题，也存在许多风险，因此，建议大家尽量不要借名买房为妙。