近日，广西住房和城乡建设厅宣布，今年棚户区改造将实施“以购代建”模式，收储一定数量的中小套商品房作为城镇保障性住房，满足棚户区居民多元化的安置需求。

除广西外，目前已有福建、四川、安徽、江苏等地试点回购商品房当保障房这一政策。专家分析称，该政策可以帮助楼市库存去化，但政府存在“救市”的嫌疑。另外，由于回购价低于市场价格，开发商出售的意愿不足，商品房的市场定价也是一个难点，政策推行恐有难度。

一.广西推行“以购代建”模式多地试点回购商品房做保障房

随着2014年房地产市场步入下行通道，楼市成交乏力，高企的库存已成为不可忽视的一个要素。另一方面，政府有建设保障房的压力，大举建设保障房和楼市高位库存并存，造成资源的浪费。在此契机下，2014年下半年，回购商品房当保障房的政策一经提出，就引起人们的极大关注。

近日，广西住房和城乡建设厅宣布，今年棚户区改造将实施“以购代建”模式，收储一定数量的中小套商品房作为城镇保障性住房，满足棚户区居民多元化的安置需求。目前，全区已有来宾、南宁等市探索实施棚户区改造“以购代建”模式，共筹集6300多套商品住房用于棚户区改造安置，受到棚户区居民的欢迎。

实际上，从去年开始，福建、四川、安徽、江苏、辽宁、内蒙古和贵州等省市，已在试点回购商品房充当保障房。2014年8月，湖南省明确规定各地政府和企事业单位以及经济园区可购置适当面积的普通商品房，用于公租房和棚户区改造安置房。安徽省芜湖政府回购商品房启动得更早，截至2014年11月芜湖已完成棚户区改造约1.3万户，其中回购商品房充当棚户区的安置房高达45%。此外，1月25日，福州发布了《关于福州市统购商品房和安置房、回购安置协议指导意见(试行)》，规定由各级政府指定一家国有企业作为统购商品房和安置房的购买主体，解决被征收房屋群众对安置现房的需求。

早在今年1月20日，住建部部长陈政高在全国棚户区改造经验交流会上提出，房地产库存高企的三四线城市，再盖新楼进行整体安置已没必要，由政府购买或长期租赁符合保障性住房标准和条件的商品房，也成为近年来拓宽保障房房源的一种渠道。

今年李克强总理在政府工作报告中也提到，今年保障性安居工程新安排740万套，其中棚户区改造580万套，增加110万套，住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举，把一些存量房转为公租房和安置房。

二.“保障”和“去库存”效果兼顾专家称有“救市”嫌疑

根据国家统计局提供的数据，截止到今年2月，商品房待售面积63922万平方米，比去年末增加了1753万平方米，其中住宅待售面积增加了1493万平方米。针对楼市的高库存情况，除缩短建设周期，提高补偿安置效率等作用外，回购商品房充当保障房，更被普遍视为楼市去库存的利器。

上海易居房地产研究院研究员严跃进分析，通过收购商品房来填补保障房的空白，符合政府既去库存又做保障的双重目标。若此类政策得到积极的推进，可以缓和房企的库存压力，楼市供应结构有望好转，也可以降低地方政府保障房建设的财政压力。

中原地产首席分析师张大伟也认为，对部分库存畸高的城市，这一政策可以直接去化部分库存，对市场相关方的入市积极性有影响，但具体效力目前难以估算。张大伟还谈到，这个政策只是补充，消化库存依然要依赖经济发展带来的城镇化。

但该政策也受到了一些专家的质疑，中国社科院城市发展与环境研究所原所长牛凤瑞在接受中新网房产频道采访时表示，对于楼市库存问题，开发商可以通过降价促销等市场化手段解决，但现在政府动用财政的力量，即政府的有形之手来解决，实际上扩大了楼市的购买需求，客观上起到“救市”的作用，这不是一个好方法。

三.回购价格低于市场价格政策推行恐有难度

值得注意的是，政府回购商品房的价格普遍低于市场价格，这就使得回购的难度有所增加。比如，福州市《关于福州市统购商品房和安置房、回购安置协议指导意见(试行)》规定，由各区政府指定一家国有企业作为统购商品房和安置房的购买主体，协商确定的价格原则上低于市场评估价格15%以上。南宁市的广西-东盟开发区也规定，由政府搭建平台，以低于市场价20%以上的价格进行回购，消化开发商建设的商品住房，统一安置棚户区居民。芜湖市政府则以“团购”的价格从开发商手中回购商品房。

这一政策的实施依然处于摸索过程中，张大伟指出，如何确定市场价格是难点，如果按照低于市场价15-20%，对于开发商来说，市场销售的难度不大的话，没有必要销售给政府。另外，该项政策的推行也需要政府提供大量的资金，意愿与政府做接洽的大部分都是国有房地产企业，所以目前来看，政策很难落地。

“该项政策的施行，未来将会有很多后遗症。”牛凤瑞进一步分析，开发商可以直接和政府打交道，市场价格如何确定，如何分配给需要保障的家庭，这里边有很大的操作空间，存在权利寻租的机会。

另外，政府统一建设或购买保障房源，可能存在现有资源和居民的需求不匹配的问题，会造成新的闲置和浪费。在牛凤瑞看来，如果政府有公共财力，把实物补贴变成货币补贴，让困难居民拿着补偿款选择适合自己的房子，而不是由政府包办，这样更符合市场配置资源的要求。