在房屋买卖中，出租人出卖已出租的房屋，往往未注意到通知房屋承租人，然而这种未履行通知义务，这实际上是侵害了承租人的优先购买权。这种行为需要承担什么责任吗？下文以案例形式为大家介绍。

原告：上海AAA教育科技有限公司(以下简称AAA教育公司)。

第三人：严某某

原、被告曾于2008年3月就国顺路126-3号店铺房屋(以下简称系争商铺)订立租赁合同，约定原告承租该处326.01平方米房屋，租赁期限自2008年3月8日至2013年3月8日。同时，合同约定，在租赁期内，被告方如需出售该房屋，要提前三个月通知原告，原告在同等条件下享有优先购买权。租赁合同订立后，双方按约履行。2009年7月，被告告知原告，被告已将房屋出售给第三人，以后的房租由新的产权人(即第三人)收取。原告当即提出异议。2009年9月，原告从第三人处取得产权证复印件，明确获知房产已经转让。现原告认为被告未提前三个月向原告征询对系争商铺的买受意见，侵害了原告得优先购买权，故请求判令被告赔偿其出售给第三人的房价与审理中法院评估房价现值的差价及2009年7月至判决日止的租金损失。

审判结果及法律分析

法院经审理后认为本案争议的焦点是：被告侵犯原告优先购买权后应以何种标准衡量原告的损失。

确定损失标准，首先要确定承租人优先购买权的性质。根据法律规定的原意，优先购买权的设立，追求的主要是生存和安全价值，是对一种基本社会秩序的维护，而不是对出卖人所有权的限制。对优先购买权人而言，该项权利意味着购买机会上的优遇和排斥他人取得特定标的物所有权的保障，但并不意味着购买条件上的优惠。根据相关规定，当承租人优先购买权受到侵害、要求作为出租人承担相应的赔偿责任时，要提供相应的证据，以证明存在实际损害的要件事实。

因被告未曾在出售前以同等条件征询原告，故原告丧失了交易机会，因此，从理性的商事交易目的分析，原告诉讼主张房屋差价作为损失，可以支持，但应对确定房屋差价的计算依据作出认定。综合原、被告意见，价格标准存在系争商铺合同价1.58万元/平方米、被告与第三人确认的买卖真实价2万元/平方米、物业经理陈述的2.2万元/平方米、询价结果2009年5月2.8-2.9万元/平方米和2011年3月3.4-3.5万元/平方米。上述价格中，根据系争商铺的交易时间、地理位置等市场因素，以及物业反映的情况和询价结果，合同价明显不能反映真实交易价格，不应作为交易条件考虑。根据庭审查明，系争商铺出售于2009年5月中旬，原告确认于2009年7月初知晓出售，时间间隔短、市场价格变化不大，而在2009年7月时，第三人付出的房款已远超过系争商铺房价，故政本路商铺虽未签订买卖合同和办理过户，但被告与第三人陈述的因两处出售，故售价低于市场价是可以采信的，应以2万元/平方米作为交易价格。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十条之规定，判决：一、被告上海BBB房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿原告上海AAA教育科技有限公司经济损失人民币652,020元;二、原告上海AAA教育科技有限公司其余诉讼请求，不予支持。

相关法条

《合同法》第二百三十条：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他损害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任，人民法院应予以支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”

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