定金分两种、立约履约各不同

陈敏律师认为：“购房定金条款”是否属于霸王条款，不能一概而论，需看清定金的性质和认购书的条约。

如果定金条款的内容是“在约定的时间（或期限之前），认购人未前来签订《商品房买卖合同》的，定金不予退还”，那么该定金属于“立约定金”。这种定金条款要求认购人必须在约定的时间前来与发展商协商、签订正式的买卖合同（注意：不是履行买卖合同），同时也约束发展商在签订正式买卖合同之前不能就业主已认购的房屋与其他人签订《认购书》。这种条款让合同双方均享有一定的权利，也承担相应的义务，应该说是公平、合理的，不属于霸王条款。

但是目前，各楼盘的《认购书》中定金条款的内容不尽相同，发展商做的手脚就在里面。有些《认购书》中的定金条款为：“在约定的时间（或期限之前），认购人未前来签订《商品房买卖合同》或不同意发展商拟订的《商品房买卖合同》条款的，定金不予退还”；或者“在约定的时间（或期限之前），认购人未前来签订《商品房买卖合同》或未交首期房款的，定金不予退还”。这样的条款从字面上的理解，已经不是“立约定金”条款，而是“履约定金”条款。这些条款在正式的《商品房买卖合同》尚未协商签订的情况下，就要求认购人履行合同，可被视为霸王条款。

为了避免无谓的讼争以及诉讼风险，购房者最好不要轻易签订有“履约定金”条款的《认购书》，如果已经签订，就应当在《认购书》签订之日起一年内到法院起诉撤销该定金条款。相反，如果《认购书》中的定金只是立约定金，购房人就可以放心地签约、落定。即使将来不能达成《商品房买卖合同》，只要购房人对合同不能达成没有过错，定金仍可退还。《认购书》中的定金究竟是立约定金，还是履约定金，是一个非常专业的法律问题，购房人最好还是聘请律师代为审查《认购书》内容，以便决定是否签订《认购书》，或是否在签订《认购书》后起诉撤销定金条款。