案例

2008年9月1日,市民李晨经朋友介绍,得知家住东安区的吴峰要卖房子,便很快与吴峰取得了联系。经了解,这户房屋的产权为吴峰妻子的婚前个人财产。

9月中旬,李晨在朋友的联系下,与吴峰见了面。在谈房屋价格时,吴峰一看李晨给出的价格大大高出了他的预售价,欣然答应。然后代替妻子与李晨签订了房屋转让协议书,协议中写明:“卖房金额为29万元,李晨将定金3000元交给甲方,协议自签订之日起,任何一方不得反悔,如单方反悔应作如下赔偿:如吴峰反悔,赔偿李晨双倍定金;如李晨反悔,不退定金……如卖房人吴峰未经房主同意,从中作弊造成的经济损失及法律责任由卖房人吴峰承担,退回全部收费,并处罚卖房款的百分之十给李晨作为赔偿。”

签完协议后,吴峰回家与妻子商量卖房一事。未料,吴峰的妻子不同意卖房。次日,吴峰给李晨打电话,称不卖房了。

李晨无奈之余,向法院起诉,要求吴峰履行合同或双倍返还定金。

经法院调解,吴峰向李晨退回3000元定金,由吴峰承担案件受理费。

分析

本案例涉及的法律问题主要有以下两点。

首先是吴峰与李晨签订的买卖合同是否有效。在本案中,吴峰在没有向李晨出示房屋所有权证、授权委托书、婚姻关系证明,并明确告知李晨所须与产权人商量的情况下,便与李晨签订房屋转让协议的行为,应认定为没有代理权的行为,在得不到房屋产权人追认的情况下,应认定为无效合同。

其次是定金合同的效力问题。本案中,买卖合同是主合同,定金合同是从合同,从合同具有附属性,必须以主合同的存在并生效为前提。主合同不能成立,从合同就不能有效成立。因此,吴峰与李晨之间形成的定金合同关系无效。所以,李晨要求吴峰双倍返还定金的诉讼请求,不应予以支持。

律师提醒,通常只有房屋的所有权人才能买卖和处分房屋;房屋为共同所有的,处分和买卖房屋时还必须经得全体共有人同意。非房屋所有权人出卖房屋,或未经共有人同意的,为无权代理或无权处分的行为,其效力待定。

律师同时提醒,市民买房时,对委托权限一定要审查清楚,要明确相关人员是否有代理权,具体代理哪些事项。房屋买卖代签合同如果操作不规范,会给买受人增加巨大的风险,万一发生纠纷,买受人事后很难证明出卖方本人与代理人之间的委托关系。

依据

《合同法》第48条规定,行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后,以被代理人名义订立的合同,未经被代理人追认,对被代理人不发生效力,由行为人承担责任。