惠州房产律师支招：购买商品房应当注意什么?

惠州律师：胡丽琴　胡海良

购房者在签订购房合同时，一定要审查清楚开发商是否已经达到了销售房屋的条件，通俗的说，就是开发商是否具有“五证”、“二书”。

“五证”即指销售(预售)许可证、施工证、建筑工程许可证、建设用地规划许可证、国有土地使用证。

“二书”即指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》》。

注意事项

一、查验开发商和房地产项目的合法性

购买商品房，首先需要了解开发商的经济实力及资质条件。国家对房地产开发企业有严格资本和资质要求，如注册资本必须在100万以上，没有相应的资质是不能进行房地产开发的，没有实力的开发商有承诺也可能不兑现。自己如果对开发商经济实力和资质不清的，可以工商、建设、房管等部门查询开发商的信用档案信息。

房地产开发项目应当具备“五证”。“五证”即：《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房预(销)售许可证》。在商品房预售阶段购买的，关键要注重查验项目楼栋是否具有是检查有无《商品房预(销)售许可证》。

开发商在所售项目楼盘售房部应当公示：①开发资质和营业执照;②《商品房预(销)售许可证》和经批准销售的平面图、立面图;③已归档的测绘报告;④项目及其配套设施的平面示意图;⑤商品房拟售价格表;⑥前期物业管理合同范本;

签订商品房认购书

《商品房销售管理办法》第二十二条第二款规定“符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款;当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用;当事人之间另有约定的，从其约定。”依据此条款，购房者在和开发商沟通洽谈满意之后，对于预售许可范围内的房屋，购房者在签订正式的《商品房买卖合同》前可以和开发商签订认购书。认购书一般只就房屋位置(部位)、套形、面积、价格、交房期等主要内容进行约定，对交房标准、付款方式、违约责任等大量内容一般都不进行约定，所以签订了认购书并不等于完全签约买下了房子。在未取得预售许可前，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。

联机签订正式的《商品房买卖合同》

购房者在开发企业的售房部应当要求开发企业使用房管局联机签约系统签订正式的《商品房买卖合同》，并联机实时备案。网上联机签订的《商品房买卖合同》联机备案后，购房者将在第一时间收到自贡市房地产管理局发出的免费短信“您所购买的XXX项目XX楼栋XX户室的商品房买卖合同已备案”。为防止开发商一房多卖，购房者还可以要求和开发商共同办理预购商品房预告登记。

签订正式的《商品房买卖合同》中的几个注意事项：

①购房者在签订《商品房买卖合同》或补充合同时须要求开发商使用联机网上签约合同，提交合同后能及时备案，收到备案提示信息或使用备案合同上打印的商品房买卖合同备案号网上验证。不能相信开发商提供的手工制式合同，暂时无法备案等各种借口。

②依据自贡市房地产管理局《转发建设部<关于房屋建筑面积及时与房屋权属关系有关问题的通知>》第一条“从2004年6月1日起，全市的商品房销售按套内建筑面积(实得建筑面积)计算销售单价及总价款”，购房者和开发商在《商品房买卖合同》中约定的房屋买卖单价一定是套内单价。

③购房者在签订《商品房买卖合同》或补充合同时，需要注意合同中是否对于小区公共配套的会所、小区幼儿园、小区活动室等建筑物所有权有约定条款，约定条款应当约定房屋所有权归属和使用性质。

④要确定《房屋所有权证》的取得时间，在《商品房买卖合同》第十九条中有明文约定办理《房屋所有权证》的时限和违约责任，购房者在签订合同时应当注意约定时间，不能让开发商把办理《房屋所有权证》的时间无限延迟。

⑤购房者在签订《商品房买卖合同》或补充合同时，在《商品房买卖合同》中有无前期物业服务、专项维修资金的特别约定。