【租赁合同知识】出租人尽维修义务具备的条件

租赁合同是指出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

承租人使用租赁物就是要使租赁物发挥其效用，以满足自己的需要，这就要求租赁物本身应保持一个良好的状态，具备它本身的性能，发挥它本身的效能，当该租赁物出现妨碍使用的情况时，就要对其进行维修。法律将维修的义务加诸于出租人是从租赁合同的特点出发的，一是租赁物的所有人在绝大多数情况下是出租人，出租人要对自己的财产负责，要延长租赁物的使用期，对租赁物进行正常的养护和维修，维护的是自己的利益;二是出租人出租租赁物是为了收取租金，承租人付出租金是为了使用租赁物，如果租赁物不能使用了，承租人订立合同的目的就不能实现，再让他支付租金是不公平的。因此，各国法律都把对租赁物的维修义务归于出租人一方。

出租人尽维修义务并不是绝对的、无限的，它应具备一些条件：

租赁物有维修的必要。有维修的必要是指租赁物已出现影响正常使用、发挥效用的情况，不进行维修就不能使用，出租人应对租赁物进行及时的维修，以保证其正常使用。

有维修的可能。有维修的可能是指租赁物损坏后能够将其修好以恢复或达到损坏前的状态，如果租赁物已彻底损坏，没有修复的可能，出租人的维修义务就转化为承担一定的民事责任的义务，如减少租金等。

有维修的正当理由。出租人的维修义务一般是在承租人按约定正常使用租赁物的情况下出现的租赁物的损耗或者是由租赁物的性质所要求的对租赁物的正常的维护，如果是因为承租人的保管使用不善，造成租赁物损坏时，出租人不负有维修的义务。如承租人租赁一架塔吊，因自己安装不符合要求出现了问题，不能使用，就要由承租人自己负责重新进行安装。

出租人的维修义务是需要承租人的协助来履行的。当租赁物出现质量问题时，承租人应及时通知出租人，以便能够得到及时的维修。当出租人对租赁物进行正常维修时，承租人不能拒绝出租人维修租赁物的要求，而应当积极配合出租人并为其提供必要的条件。例如，在房屋租赁中，出租人在雨季前对房屋进行维修，以保证在雨季到来时不致漏水，承租人就应当积极协助出租人。当租赁物出现质量问题时，承租人如果有可能或在有条件的情况下，应当采取必要的措施防止租赁物的进一步被损坏等等，承租人的这些义务虽然法律上并没有规定，但根据合同法的诚实信用原则，这些附随义务也是当事人应当遵守的。