很多人会选择用一套房的出租所得来付新房的房贷，即“以房养房“。目前,“以房养房”主要是以下三种方式:出租旧房,购置新房;投资购房,出租还贷;出售或抵押,买新房。

对普通老百姓而言,房产投资肯定是一个家庭中重大的投资行为。既然是家庭重大投资,理所当然就应该慎重考虑投资的收益,目前计算以租养房投资收益的方法有以下2种:

1.投资回报率分析公式:(税后月均租金-物业管理费)×12/购买房屋单价

此种方法是目前地产投资中最常用的,此方法考虑了租金、房价及两者的相对关系,是选择“绩优房产”的简捷方法。但它又有弊端,没有考虑全部的投入与产出,没有考虑资金的时间价值,并且对按揭付款方式不能提供具体的投资分析。

2.投资回收时间分析公式:投资回收年数=(首期房款+期房时间内的按揭款)/(税后月租金-按揭月供款)×12

这种方法考虑了租金、价格、前期的主要投入因素,但未考虑前期的其他投入、资金的时间价值因素,可用于简略估算资金回收期的长短,但不能解决多套投资的收益分析。这种方法比租金回报法更深入一步,适用范围也更广,但有其片面性,并不是最理想的投资分析工具。

“以租养房”,已经成为众多人轻松买房的一条捷径。不过,人们似乎只看到了好的一面,而忽视了其中的风险。一旦出现变故,购房者将损失惨重。“以租养房”不是个简单的过程,这里面的账要仔细算清楚,除了每月固定要支付的物业管理费之外,还有银行贷款利息,这是笔固定的支出,而其收入却只是相对固定的。既然是投资就会有风险,投资房产的风险就是新房出租会有一个“滞留期”,即从正式入住到出租出去,中间会有一段时间房子是空置的。即使已经出租的房子也可能会中途“断档”,这就需要你周密考虑如何度过这样的“风险期”。

随着申请住房按揭贷款门槛的一降再降,不少投资者都会产生冲动想“以租养房”,做长线投资,但基于对市场分析不全面,最终房子租不出去,导致了以租养房的失败。所以,投资者在瞄准“以租养房”的投资模式时,应对自己的还贷能力慎重考虑。