在处理租赁合同纠纷中，首先应当对租赁合同中核心条款的效力以及租赁合同的整体效力予以审查。近期，北京市第三中级人民法院对该院一年来审理的租赁合同纠纷案件进行了梳理，并对租赁合同常见的几种效力类型进行了明确。

案例一：承租鱼塘遇政府规划用地调整

2007年，吴某与某村委会签订《承租合同书》承租鱼塘，合同约定：“在履行合同过程中，如遇政府规划用地调整收回土地时，承租方要无条件服从，在出租方规定的期限内无条件腾出，全部损失由承租方自负，出租方不给予任何经济补偿，同时合同终止。”后因政府规划用地调整，需收回鱼塘，村委会要求解除与吴某的《承租合同书》。法院认为，承租人租赁的土地因政府规划用地调整，致使双方土地租赁合同的履行在事实上不可能，村委会可以解除双方《承租合同书》。

法官点评

出租人与承租人签订的租赁合同中经常会约定这样的条款：“如遇政府规划用地，承租人要无条件服从，所建的建筑物要无条件拆除，无条件退出，全部损失自负，出租人不给予任何经济补偿。”该条款的约定应当认定为有效，但该约定并不排除承租人按照政府有关规定获得相应补偿的权利。对于该条款中“全部损失由承租人自负”的约定，可以限缩解释为“承租人的损失无需出租人承担”，该约定不排除承租人要求分享拆迁方给与的拆迁补偿款的权利。如果上述条款约定的情况出现，在拆迁方有具体补偿办法的前提下，承租人要求分享拆迁补偿款的，可以参照有关补偿办法对于承租人的请求予以支持。

案例二：将住宅项目配套学校作商业出租

某住宅项目房地产开发公司在该住宅项目建有规划的配套小学一所，后该房地产开发公司授权蓝天公司将配套小学出租给第三方经营使用，蓝天公司遂将配套小学出租给宏业公司经营使用。宏业公司又与银基公司签订租赁合同，由银基公司承租配套小学。后银基公司将宏业公司诉至法院，要求确认合同无效并返还租金。法院经审理后认为，开发商将诉争房屋竣工后擅自授权第三方使用及转租，此授权及转租行为均违反了社会公共利益及相关规定，应属无效。

法官点评

《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，损害社会公共利益的合同无效。本案中，租赁合同所指向的房屋系规划中的小学，是住宅项目房地产开发公司建设在划拨土地上的教育配套设施。但是，宏业公司却将诉争房屋以营利为目的出租给银基公司，其本质上损害了社会公共利益。因为作为教育配套设施的诉争房屋能否用于教育用途，不仅关乎社会正常的文化秩序，而且直接影响配套小区及附近区域不特定群体的文教利益，对此类行为的放任将损害整个社会的文教利益。其次，为了保障这种社会公共利益，国家赋予了诉争房屋所在土地使用权的取得方式为划拨而非转让。如果诉争房屋能够以营利为目的进行出租，将违背土地采取划拨取得的初衷，也是对国有土地相关利益的损害。

案例三：出租房未取得建设工程规划许可证

鑫奥公司与美邦公司在2011年6月签订《房屋租赁协议》租用朝阳区东四环四元桥西侧临街某房屋，后美邦公司进驻涉案房屋经营。2014年7月因美邦公司未按时交纳租金，鑫奥公司将涉案房屋上锁予以封闭，同年12月鑫奥公司起诉至法院要求解除合同并交纳欠付租金。庭审中，鑫奥公司认可涉诉房屋未办理建设工程规划许可证或乡村建设规划许可证。法院审理认为，鑫奥公司与美邦公司签订的《房屋租赁协议》应属无效，但美邦公司应向鑫奥公司支付房屋占有使用费。

法官点评

本案中涉诉房屋未办理建设工程规划许可证，亦无乡规划主管部门核发的乡村建设规划许可证，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)第二条，该《房屋租赁协议》应被认定无效。但是根据《解释》第五条之规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故，本案中双方所签《房屋租赁协议》虽无效，但美邦公司仍应向鑫奥公司支付房屋占有使用费。

案例四：签合同租赁农用地填埋垃圾

2013年10月，杨某与谢某签订土地租赁合同，约定由谢某承租杨某位于通州区某村15亩鱼塘用于填埋建筑垃圾;承包期3年，承包费15万元。谢某交纳5万元并填埋了部分鱼塘，因未办理渣土消纳许可手续，被相关部门责令停止。谢某诉至法院，请求杨某支付违约金并退还3万元。法院经审理后认为，该合同系以合法形式掩盖非法目的，并违反了法律的强制性规定，应认定为无效。

法官点评

《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”本案合同名为土地租赁，实为以农用地消纳垃圾以牟利。双方均不具有垃圾处置资质，变更土地用途亦未经过审批，属于以合同形式掩盖非法牟利目的，并违反了法律的强制性规定，破坏了土地管理制度和农村公共环境，损害了社会公共利益，因此应被认定为无效。

案例五：未经出租人同意的转租行为

2004年8月，袁某从某农工商总公司承租房屋，用于经营店铺，期限10年，双方明确约定袁某不得以任何形式转让给第三者。2012年6月，袁某与史某签订店铺转让协议，将店铺转让给史某。后农工商总公司于2012年9月将涉案房屋上锁查封。法院认为，农工商总公司与袁某明确约定不得将房屋转让给第三者，在未征得农工商总公司的同意下袁某转租给史某，转租合同可以被认定为无效。史某明知出租人禁止承租人的转租行为，亦应对无效后果承担相应责任。

法官点评

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十六条规定“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”未经出租人同意的转租行为，违反了出租人和承租人之间的约定，破坏了原有的出租人与承租人的信任关系。出租人在知道承租人转租的六个月内明确表示异议的，该转租行为可以被认定为无效。