开发商违规超建双处罚

□本报记者徐伟

2011年4月11日,黄某购买了某房产公司开发的商品房。根据规划部门审批,该小区地块控规容积率为2.2,规划批建容积率为不大于2.0,规划许可面积为2.7万余平方米。然而,开发商在建设过程中,不但增加了楼层,还增加各楼层面积,最终使该小区面积达3.4万余平方米,超出审批近7000平方米。

在被行政部门罚款之后,开发商又被业主告上法庭,要求开发商就违规超建行为给业主造成的损失进行赔偿。

法院审理后,一审法院判决开发商赔偿业主黄某、沈某9700余元。一审宣判后,开发商不服,向重庆市第一中级人民法院提起上诉。重庆一中院审理后,终审驳回上诉,维持原判。

法官称,开发商擅自变更规划许可,超建楼层和楼层面积,使小区实际居住面积增加,致使业主所购房屋的实际居住环境和生活舒适度变差,房屋价值相对下降,已对业主造成损害,应予赔偿。

据介绍,开发商违规超建行为在被行政处罚之后,是否还需对业主承担民事责任,司法实践中存在一定的分歧。具体到本案而言,开发商违规超建面积近7000平方米,占规划许可面积的近四分之一,属于严重的超规模建设行为,对业主居住环境和舒适度造成损害是客观存在的。因此,本案中,行政处罚并不排除开发商的民事责任。

法院根据业主客观损失、所购房屋面积和开发商可能因超建而获得的利益等情况,参照“损益相抵”原则酌情确定了上述赔偿金额。