广州市日前公开征求意见的旧城改造规划纲要描绘了新一轮旧城改造的蓝图，其中对于今年将正式启动的“三旧”(旧城区、旧村庄、旧厂房)改造旧城区内的地块明确了规划指引。

业内人士认为，旧城改造将加大中心城区住房供应量，房价或可回落；但也有人认为，由于改造周期长，对房价冲击不大。

在此次公示的规划中，广州市根据地区发展历史及文化保护价值，将旧城区分为风貌协调区和一般旧城区。

沙面老房子或可住改商

旧城风貌协调区是指能完整再现广州地方传统文化、历史建筑较为密集、具有较大历史价值的城市地区，其空间范围约为20.39平方公里。对此区域的改造，规划指引制定得谨慎小心，实行的是“以保护为主、局部更新”的策略。其中就禁止与周围环境风貌不相容的城市开发建设行为，更新改造须注重新老建筑、建筑与环境的协调。

市政府此前出台的“三旧”改造配套文件明确，可以引入社会力量来保护历史文化建筑。这次对于文物建筑也明确，更新发展区和历史文化街区内拆除重建的建筑，在不违反历史文化保护等相关法规的前提下，可以进行功能调整。也就是说像沙面的老房子从住宅改为商业餐饮在规划上是行得通的。

严控旧城风貌协调区容积率

该规划纲要严格控制了旧城风貌协调区的容积率和建筑密度等关键要素，比如商业、居住、混合用地(经营性用地)的容积率在2.2-3.0之间，建筑密度不得大于50%，新建建筑的主体高度要小于24米。

以往在城中村改造中，为了实现改造资金的回收，容积率经常被定得很高，这样造成的高密度建筑使原来平面的城中村改成了立体的城中村。曾有市人大代表建议，政府应该控制中心城区城中村改造的密度。

一般旧区重建可适当加高

一般旧城区是指在旧城区内，除去风貌协调区范围以外的旧城地区。其改造新目标是，提升城市活力、改善居民生活环境。据统计，一般旧城区范围总面积约33.61平方公里。一般旧城区的开发策略是结合地铁站点适当提高开发强度，采取低密度高强度的开发模式，重建允许适当加高。

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