一、无偿租赁买卖不破租赁是否适用
适用买卖不破租赁制度,需要满足相应的条件,否则的话就是不适用的。而其中就要求双方之间存在合法有效的租赁合同,出租人或租赁物的所有人将租赁物的所有权让与了第三人,租赁物已经交付于承租人,最后所有权发生变动是在租赁期间内。
由此可见,在无偿适用房屋的情况下,是否适用买卖不破租赁需要区分不同的情况:
1、双方之间不存在租赁关系的无偿适用
在这种关系下,首先双方之间就不满足“存在合法有效的租赁合同”的条件要求,自然在无偿使用的情况下,不适用买卖不破租赁制度。但如果双方表面没有签订租房合同,但实际上成立事实租赁关系,这种情况下,虽然不管是有偿还是无偿使用,其实都是适用买卖不破租赁制度。
2、双方存在合法有效租赁关系,但实际却是一方无偿使用另一方的房屋
双方存在合法有效的租赁关系,但实际出租人并没有收取承租人的租金。这在符合其他条件的情况下,其实也是适用买卖不破租赁制度的。也就是说适用买卖不破租赁,并不是看成立租赁关系的双方之间,是否属于有偿租赁。
二、买卖不破租赁相关法律规定
1、合同法
比如《合同法》第229条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力”。
2、民通意见
最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第119条,私有房屋在租赁期内,因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的,原合同对租赁人和新房主继续有效。
综合上文的介绍,相信大家也已经了解在无偿使用房屋的情况下,是否适用买卖不破租赁,这个要区分不同的情况加以分析、讨论。在符合买卖不破租赁其他条件要求的前提下,只要双方当事人之间建立了租赁关系,而不考虑这个租赁关系是否通过书面形式确认,同时也不考虑是有偿租赁还是无偿租赁,其实这个时候都是会适用买卖不破租赁原则的。但如果,双方当事人之间本身就不构成租赁关系,这种情况下不满足条件要求,自然不适用。