一、疫情退一个月房租是否合法?

疫情退一个月房租是合法，但是也必须是符合疫情不可抗力的情况，承租人要求减免疫情期间租金，实质上是基于新冠肺炎疫情这一客观情况，要求变更合同关于租金支付的约定，或者说要求免除部分支付租金的责任。

前一种主张可能的法律依据是《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》关于情势变更制度的规定，即：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”(以下简称“情势变更制度”)。

后一种主张可能的法律依据是《合同法》关于不可抗力的规定，即：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”(以下简称“不可抗力制度”)。

那么，承租人能否援引上述两项制度中的某一项以实现疫情期间减免租金的诉求呢?我们认为，此次新冠肺炎突如其来，在形式上符合“不能预见”、“不能避免”，但是对合同履行的影响存在差异，因此不能一刀切地认为都符合情势变更制度或不可抗力制度，而参照《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》(法〔2003〕72号，2013年4月8日失效)，根据疫情对合同履行的影响程度的不同而做出不同处理(之后最高院可能会就新冠肺炎疫情导致的合同纠纷案件处理标准出具有效规定，以此为准)。

此外，我们注意到，2003年非典型肺炎疫情期间为保持社会稳定，有政府部门还就疫情期间减免租金事宜出具了规定，如北京市人民政府在京政发〔2003〕14号文中规定“商业、服务业、餐饮业、娱乐场所等受非典型肺炎疫情影响经营困难的，减免租金30%”。此次新冠肺炎疫情下，各地政府部门也有可能就租金减免事宜出具相应规定，可予以持续关注。

二、疫情期间，承租人主张减免租金的法律依据

(一)不可抗力

根据我国《民法总则》第一百八十条以及《合同法》第一百一十七条的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。同时，根据《合同法》第一百一十七条的规定，不可抗力属于法定的免责事由，不归责于当事人，因其造成合同不能履行的，可以变更或者解除合同。因此，不可抗力的法律后果是直接免责，并通过变更或解除合同解决不可抗力带来的不利影响。

(二)情势变更

根据《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十六条的规定，情势变更原则即合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。因此，情势变更的法律后果是基于公平原则变更或解除合同。

(三)疫情对租赁合同的影响需遵循“一事一议”规则

《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》(现已失效)中明确指出，由于“非典”疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理。因政府及有关部门为防治“非典”疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理。

疫情是否能够构成不可抗力，在我们国家法律当中是有着具体的规定的，03年非典时期也会构成不可抗力，所以此次疫情确实是不能够预见，根据不可抗力可以主张要求合同当中的责任进行免除或者是部分的履行，所以此种状况如果符合条件的可以申请房屋租金减免。