一、开发商应当返还定金的情形有几种

(一)基于法律上的规定：

1、交付定金后因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，由开发商应当将定金返还购房者。

2、交付定金后开发商又拒绝出售房屋的，购房者可以要求开发商双倍返还定金，并承担自己的相关损失。《中华人民共和国担保法司法解释》第六部分第一百一十五条规定：当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。

3、交付定金后开发商不能开发或预售该商品房，导致购房合同无法签订，购房者可以要求开发商双倍返还定金。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条对定金问题规定：给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

(二)基于合同的约定：

如果购房者与开发商达成初步的购房意向，在签订认购书时双方约定了符合某一条件时，开发商返还定金同时解除合同，或者开发商返还定金并继续履行合同，可以依照合同的约定主张返还定金。比如双方约定如果开发商不能在约定的时间内签订正式合同则双倍返还定金作为赔偿。

二、处理定金问题的相关内容

(一)如因开发商原因致双方在认购书约定的时间内未能签订《商品房买卖合同》的，例如开发商将约定房屋出售给第三方等，购房者可要求开发商双倍返还定金。

(二)如因购房者原因在认购书约定的时间内双方未能签订《商品房买卖合同》的，例如购房者放弃购买约定房屋等，购房者将损失定金。

(三)在认购书约定的时间内经购房者与开发商协商，双方对《商品房买卖合同》具体条款无法达成一致的，购房者可要求开发商退还已交纳的定金。

(四)如果开发商销售未具备销售条件的房屋，即开发商未取得预售许可证或销售不具备使用条件的现房，购房者可要求开发商退还定金，并要求开发商支付相应的利息损失。

可见，不是所有的定金都可以主张返还，所以提醒购房者一定要注意自己所签的每一项协议的每一个条款，出现定金纠纷双方可协商解决，如协商不成，可按《认购书》中约定的仲裁机构申请仲裁或向法院起诉。

很显然，购房定金是由购房者支付给开发商的。而既然买卖双方当事人都约定了定金，自然就会适用定金罚则。那么，因为开发商一方的原因，导致商品房交易最终不能完成，则购房者可以要求开发商返还双倍定金。若因此给购房者造成了损失的，格外还可以要求开发者承担购房者的相关损失。