一、商品房预售有哪些阶段 ?

(一)预售方申请领取《商品房预售许可证》

我国对商品房预售实行许可证制度。房地产开发企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门登记，取得预售许可证。房地产开发企业不得进行虚假广告宣传，商品房预售广告中应当载明商品房预售许可证明的文号。房地产开发企业预售商品房时，应当向预售人出示商品房预售许可证明。

城市商品房预售管理办法第七条规定开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件(复印件)及资料：

1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;

2、持有建设工程规划许可证和施工许可证;

3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

4、开发企业的《营业执照》和资质等级证书;

5、工程施工合同;

6、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。”

房地产管理部门在接到房地产开发经营企业申请后，应当在 10 天之内核发商品房预售许可证或作出不准预售的决定并通知申请人。房地产开发经营企业只有取得预售许可证才能够合法进行预售。

(二)签订商品房预售合同

合同是买卖双方意思自治的产物，商品房预售合同又称为期房买卖合同，是指房地产开发经营单位于预购方签订的，就承购方交付定金或预购款，开发商在未来一定的日期交付现房的交易行为达成的合同。商品房预售合同具有一般房屋买卖合同的特点，同时又有其自身的一些特点，主要包括三个方面，

第一：主体方面，预售房必须是符合《城市房地产管理法》第44条所规定条件的企业法人。

第二：合同形式方面，预售方和预购方必须签订书面合同，口头协议无效。

第三：商品房预售合同须登记备案。然而房地产行业的合同比较混乱，商品房预售合同尤甚，霸王合同霸王条款随处可见，这有着深刻的社会根源：一是合同双方信息不对称;二是经济力量不对等。就商品房买卖而言，房地产开发商对这方面的法律法规知识比消费者懂得多，经济实力也比消费者强，处于绝对强势地位。

(三)办理商品房预售合同登记

我国新出台的《物权法》规定了商品房预售登记制度。当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

我国法律上明确规定了商品房预售的具体程序和要求，对于相关情况的处理和认定，应当符合相关法律规定，特别是预售的具体程序，一般还需要提交相关材料来进行合法的认定，还需要由房地产管理部门审查后来批准处理。