一、借名买房房子到底是谁的

借别人名字买房，房子归实际支付购房款的出资人。

不过，应当满足两个条件：

(1)借名人与名义人达成借名买房的合意

“借名买房的合意”指借名人和名义人约定：实际出资人借用名义人的名义，实际出资购买房屋，房屋归实际出资人所有。该合意既能将借名买房的事实固定下来，又能将借名人赠与名义人房屋、名义人借款买房等情形排除。

(2)借名人实际出资购买房屋

借名买房的房屋归实际购房、出资人所有，是基于民法中的自愿原则与公平原则。借名人和名义人达成借名买房合意后，如借名人实际支付了房款，就以出资行为履行了借名买房合同，房屋归借名人所有符合公平原则。

法律依据：

《民法典》第二百一十四条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

二、借名买房的风险有哪些

1.借名购买经济适用房等政策性房屋的，屡屡因名义产权人反悔，导致出资人无法取得房屋产权。

2.借名购买普通房屋的，登记购房人反悔不承认借名买房之事或者登记购房人死亡，其继承人不了解借名之事，不承认借名之事。

3.第三人对登记购房人转移房产给实际出资人的行为提出异议。如登记购房人的配偶往往以婚姻法的规定提出异议，否认借名买房的事实，要求确认该房产为夫妻共同财产。

4.房产被名义购房人转让或抵押，或者被法院强制执行。

根据我国民法典的规定，一般情况下，不动产登记的是谁的名字，房子所有权人就是谁。但不动产登记不是房屋本身，不能决定房屋产权，它们的关系是先有房子，后有登记。所以，一旦有足够的证据能证明房子的实际所有人与房屋登记的所有人不一样，不动产登记是可以被推翻的。当然，无论如何，“借名买房”都是存在风险的行为，在做出这个决定之前，就应当先了解相关的法律规定，并保留好所有的证据。