一、在什么条件下才能预售商品房
商品房预售的条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（三）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；
（四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
《商品房销售管理办法》第六条规定，商品房预售实行预售许可制度。
商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序，按照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定执行。
二、买商品房时什么情况下可退房
如果出现以下情况，购房者可以要求开发商退房：
（1）开发商在出售房屋之前就把所售房屋抵押，或卖给购房人后，又把房子抵押给他人，在没有告知购房人房屋已经被抵押的情况下卖房，合同无效，购房人可以要求退房。
（2）开发商缺少有效证件与批文，导致合同无效的。
（3）房屋交付后，房屋主体结构质量经核验确属不合格的。
（4）商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格的。
（5）因房屋质量问题严重影响正常居住使用的。
（6）交付使用的房屋套内建筑面积误差比绝对值超出3%的。
（7）按合同约定交付房屋日期未能交房，如果超过了3个月的合理期限开发商仍无理由延期，则购房人可以要求开发商解除合同并赔偿损失。
（8）由于开发商的原因，购房人在合同约定的期限内无法取得房屋产权证，如约定此条件可退房，购房人则可以要求退房。购房人入住多年后无法拿到房屋产权证的，购房人也可以要求退房。
（9）开发商擅自变更房屋户型、朝向、面积等有关设计的情况，购房人可以依据合同约定要求开发商退房。
（10）因开发商原因，购房人不能取得公积金贷款或无法办理商业按揭贷款的，可以依照合同规定退房。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条
因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
三、什么情况下商品房可以退房
如果出现以下情况，购房者可以要求开发商退房：
（1）开发商在出售房屋之前就把所售房屋抵押，或卖给购房人后，又把房子抵押给他人，在没有告知购房人房屋已经被抵押的情况下卖房，合同无效，购房人可以要求退房。
（2）开发商缺少有效证件与批文，导致合同无效的。
（3）房屋交付后，房屋主体结构质量经核验确属不合格的。
（4）商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格的。
（5）因房屋质量问题严重影响正常居住使用的。
（6）交付使用的房屋套内建筑面积误差比绝对值超出3%的。
（7）按合同约定交付房屋日期未能交房，如果超过了3个月的合理期限开发商仍无理由延期，则购房人可以要求开发商解除合同并赔偿损失。
（8）由于开发商的原因，购房人在合同约定的期限内无法取得房屋产权证，如约定此条件可退房，购房人则可以要求退房。购房人入住多年后无法拿到房屋产权证的，购房人也可以要求退房。
（9）开发商擅自变更房屋户型、朝向、面积等有关设计的情况，购房人可以依据合同约定要求开发商退房。
（10）因开发商原因，购房人不能取得公积金贷款或无法办理商业按揭贷款的，可以依照合同规定退房。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条
因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
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