一、开发商退房要多少违约金

若因开发商之过失，致使购房者被迫申请退房，在此种情况下，退房者无需承担退房违约金。

相反地，他们有权向开发商提出赔偿要求。

一般来讲，涉及以下几种情形时，购房者可能会面临此问题：

首先是当开发商迟于其与购房者在合同中所约定的交房日期而未及时给予入住通知之时；

其次为开发商所提供的开发手续不全，以致合同效力受到质疑甚至无效；

再次是在未经购房者同意的前提下，开发商擅自更改设计规划；

第四种情况是房屋面积误差超出3％的界定范围；

另外可能出现的是由于房屋质量存在问题，对使用产生了极为严重的影响；

最后还包括房屋产权状况不明，例如存在抵押、联合建设或其他经济纠纷等问题。

如果购房者自身存在原因并主动提出退房请求的话，便需要支付开发商相应的退房违约金。

此时，若退房违约金已被明确写入购房合同之中，则应按照合同条款进行处理；

但如果未曾体现出来，则需经过双方协商妥善解决此类问题。

《中华人民共和国民法典》第五百八十五条

当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

二、一房二卖构不构成诈骗

房地产开发商一房二卖，在主观上存在欺诈的故意，因此在具备法定情节的情况下可能构成合同诈骗罪。

以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人财物，数额较大的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。

《刑法》第二百二十四条

规定，有下列情形之一，以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人财物，数额较大的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；

数额巨大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金；

数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处罚金或者没收财产：

(一)以虚构的单位或者冒用他人名义签订合同的；

(二)以伪造、变造、作废的票据或者其他虚假的产权证明作担保的；

(三)没有实际履行能力，以先履行小额合同或者部分履行合同的方法，诱骗对方当事人继续签订和履行合同的；

(四)收受对方当事人给付的货物、货款、预付款或者担保财产后逃匿的；

(五)以其他方法骗取对方当事人财物的。

在我们日常生活中，法律是一种无形的约束，它既保护我们的权益，也规范我们的行为。无论是在工作中，还是在生活中，我们都需要充分了解和理解法律，以便更好地保护自己的权益。虽然法律可能看起来复杂和深奥，但是只要我们愿意花时间去学习和理解，就能够掌握它的基本原理和应用。正如本文的标题所提出的问题，“开发商退房要多少违约金”，每一篇文章都是一次学习和理解法律的机会，我们应该抓住这些机会，不断提高我们的法律素养，以便更好地适应社会的发展和变化。