一、买商品房同时签出租合同,就视为已收房吗

一份合法且具有效力的房产租赁合同，必须满足诸多要素方可得以成立。

其中至关重要的一项要素，便是对租赁物业执行实质性的、物理层面的交付行为。

然而，仅凭物理交付并不足以使租赁合同具备完整的法律地位，还需要进一步的磋商以及明确具体的约定。

在此，我们务必清晰认识到，交付租赁物的确不是签订租赁协议的必要条件。

其实，在涉及到民间法务关系时，买卖双方对于租约开始生效的时间以及达成方式等诸多细节，均可自行进行设定以及商议。

但是，为了确保证约的有效落实，双方共同设定并且经过友好协商与达成的协议内容，绝不可违背国家现行相关法律法规以及社会民众普遍认可的道德标准。

而要想确保这些因素的达到，以下几个方面无疑构成了确认租赁合同效力的核心所在：

首先，合同缔结之时，各方签订的契约必须能够被各自充分理解和履行自身的责任和义务；

其次，合同条款及其表述不仅应与各签约方的真实意志相吻合，还应防止流出各种隐含的曲解或者误读；

最后，经由双方共同达成并符合法律法规规定的租赁协议，必须不能危害到社会公众的整体利益，且不得触犯国家或地区相关的法律规范。

《民法典》第四百九十条

当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人均签名、盖章或者按指印时合同成立。在签名、盖章或者按指印之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。

法律、行政法规规定或者当事人约定合同应当采用书面形式订立，当事人未采用书面形式但是一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。

二、买商品房时哪些情况下可退房

如果出现以下情况，购房者可以要求开发商退房：

（1）开发商在出售房屋之前就把所售房屋抵押，或卖给购房人后，又把房子抵押给他人，在没有告知购房人房屋已经被抵押的情况下卖房，合同无效，购房人可以要求退房。

（2）开发商缺少有效证件与批文，导致合同无效的。

（3）房屋交付后，房屋主体结构质量经核验确属不合格的。

（4）商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格的。

（5）因房屋质量问题严重影响正常居住使用的。

（6）交付使用的房屋套内建筑面积误差比绝对值超出3%的。

（7）按合同约定交付房屋日期未能交房，如果超过了3个月的合理期限开发商仍无理由延期，则购房人可以要求开发商解除合同并赔偿损失。

（8）由于开发商的原因，购房人在合同约定的期限内无法取得房屋产权证，如约定此条件可退房，购房人则可以要求退房。购房人入住多年后无法拿到房屋产权证的，购房人也可以要求退房。

（9）开发商擅自变更房屋户型、朝向、面积等有关设计的情况，购房人可以依据合同约定要求开发商退房。

（10）因开发商原因，购房人不能取得公积金贷款或无法办理商业按揭贷款的，可以依照合同规定退房。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条

因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

法律是一种普遍的约束，它既保护我们的权益，也规范我们的行为。我们每个人都应该充分了解和理解法律，以便更好地保护自己的权益，更好地生活在这个法治社会中。正如本文的标题所提出的问题，“买商品房同时签出租合同,就视为已收房吗”，法律的学习和理解是一项长期的任务，需要我们不断地努力和探索。我们应该珍视这个过程，把它看作是一次自我提升的机会，以便更好地适应社会的发展和变化。