不动产抵押权的生效与抵押合同的生效是不同的。

不动产抵押权的生效与抵押合同的生效的不同。

我国是采债权形式的主义的物权变动模式，不承认物权行为的独立存在，也不认为债权合意可以直接引致物权的变动，而是将物权变动归结为一个债权合意与一个公示方法的结合不动产抵押权的设定两个不可缺少的条件

1、当事人双方意思表示一致旨在设定不动产抵押权的抵押合同

2、作为法定公示方法的，在登记机关完成的不动产抵押权登记。

登记不是抵押合同的成立要件，也不是抵押合同的生效要件，而是抵押权的生效要件不动产抵押权自登记时设立，只有办理了不动产抵押登记，不动产抵押权才生效现行物权法是采债权形式的主义的物权变动模式，不承认物权行为的独立存在，也不认为债权合意可以直接引致物权的变动，而是将物权变动归结为一个债权合意与一个公示方法的结合。

不动产抵押权的设定两个不可缺少的条件:

1、当事人双方意思表示一致旨在设定不动产抵押权的抵押合同

2、作为法定公示方法的，在登记机关完成的不动产抵押权登记。

登记不是抵押合同的成立要件，也不是抵押合同的生效要件，而是抵押权的生效要件不动产抵押权自登记时设立，只有办理了不动产抵押登记，不动产抵押权才生效。

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;

未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;

未办理物权登记的，不影响合同效力。

动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。

设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。

抵押合同一般包括下列条款:

(一)被担保债权的种类和数额;

(二)债务人履行债务的期限;

(三)抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属;

(四)担保的范围。

抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。

抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。

转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。

债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。

抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求恢复抵押财产的价值，或者提供与减少的价值相应的担保。

抵押人不恢复抵押财产的价值也不提供担保的，抵押权人有权要求债务人提前清偿债务。

随着我国的社会经济水平的不断发展，我国的抵押合同的数量也是在上升的，抵押合同自登记之日起生效意味着合同把公示方式吸收掉了，登记成了合同生效的条件。

这一物权变动模式，只有公示方式一个要件。

如果没有登记，那么抵押合同就不生效，本来协议有抵押的财产，一下子变成没有抵押的财产。