专属管辖是对当事人诉权处分的一种限制，是诉讼程序上的强制性规定，不允许当事人通过合意进行变通，所以应从严把握，尽可能限定在确有必要的范围内。下文通过案例为您分析不动产纠纷专属管辖的认定。

【基本案情】

原告甲公司为购买一间厂房，与乙公司签订了《工业用房买卖合同》。合同第十六条约定了争议解决方式“本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，依法向乙方所在地人民法院起诉。”双方在合同履行过程中发生纠纷，甲公司以合同约定的管辖违反了专属管辖规定为由，认为案件应由不动产所在地人民法院管辖而诉至重庆市北碚区人民法院。被告乙公司在提交答辩状期间对本案的管辖权提出异议，认为本案对管辖进行了约定，应由合同乙方所在地即重庆市沙坪坝区人民法院管辖。

【裁判结果】

重庆市北碚区人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第三十四条、第一百二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二十八条的规定，裁定被告乙公司对本案管辖权提出的异议成立，本案移送重庆市沙坪坝区人民法院处理。裁定送达后，双方均未上诉，现已生效。

【分歧】

本案的主要争议焦点在于本案中双方对管辖法院的约定是否违反了法律对专属管辖的规定。一种观点认为：本案交易标的为不动产，应为不动产纠纷，属于专属管辖范围，双方的管辖约定无效，应由北碚区法院管辖。第二种观点认为：本案本质上属于合同纠纷，应适用合同纠纷管辖的一般规定，尊重当事人对管辖权的约定，应由沙坪坝区法院管辖。

【评析】

我们认为第二种观点更符合法律不动产纠纷专属管辖的规定。理由如下：

一、专属管辖中的不动产纠纷仅限于不动产的部分物权纠纷。

专属管辖是对当事人诉权处分的一种限制，是诉讼程序上的强制性规定，不允许当事人通过合意进行变通，所以应从严把握，尽可能限定在确有必要的范围内。根据最高院对民诉法的适用解释，不动产纠纷是指“因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷”。根据“法无禁止即自由”的法治思想，对当事人诉权的限制不应扩张至不动产的债权纠纷，对于虽然与不动产有牵连关系但本质属于债权纠纷的案件如购房款纠纷等等不属于不动产纠纷案件，同时，对于不动产的物权纠纷，也仅限定在“因权力确认、分割、相邻关系等引起的”物权纠纷，除此之外的不动产物权纠纷，也不属于专属管辖范围，应该赋予当事人对管辖的选择权。

二、特殊类型的合同纠纷按照不动产纠纷确定管辖。

根据最高院对适用民诉法的解释，“农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。”这是法院在具体适用法律过程中对不动产纠纷的一个补充，是考虑到司法实务中，这些特殊类型的涉及不动产的合同纠纷都会涉及当地的土地承包经营政策和房地产宏观调控政策，由不动产所在地法院专属管辖，有利于案件的审理和后期的执行，更有利于统一裁判尺度、避免引起群体性纠纷等。对于不属于这几种特殊类型的不动产合同纠纷，不应纳入专属管辖范围。