一、房屋抵押权怎样认定效力

由于房屋属于不动产，所以以不动产作为抵押的，需要办理抵押登记才有效。依据《民法典》规定，抵押权自登记时设立。房屋抵押担保债权的范围主要包括了主债权、利息、迟延利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用等六项。

《民法典》第四百零二条

以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。

二、不能抵押的房屋是怎样的

不得设定抵押的房地产：

(1)土地所有权。在我国.土地归国家所有和集体所有。而不能为私人财产。土地所有权不得抵押，也就是不能以国家或集体所有的土地抵押。否则抵押合同无效。

(2)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但是法律规定可以抵押的除外。

(3)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施。

(4)所有权、使用权不明或者有争议的财产。所有权、使用权不明或者有争议。无法确定是否有处分权，因此不得抵押。

(5)依法被查封、扣押、监管的财产。但是已经设定抵押的财产被采取查封、扣押等财产保全或者执行措施的，不影响抵押权的效力。

(6)法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。如以法定程序确认为违法、违章的建筑物。

《民法典》第三百九十五条

债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：

(一)建筑物和其他土地附着物;

(二)建设用地使用权;

(三)海域使用权;

(四)生产设备、原材料、半成品、产品;

(五)正在建造的建筑物、船舶、航空器;

(六)交通运输工具;

(七)法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。

抵押人可以将前款所列财产一并抵押。

三、房屋抵押权具有什么对外效力

抵押权是抵押权人享有的当债务人不履行债务时，依法处分抵押物并优先受偿使其债权实现的权利。

房屋抵押权的对外效力是：

一是房屋抵押权对抵押房屋处分权的效力，抵押人未通知抵押权人或者未告知受讣人的，转让行为无效。

二是房屋抵押权对后位抵押权的效力，抵押合同以登记生效的，按照抵押物登记的先后顺序清偿。

三是房屋抵押权对抵押房屋上债权的效力。

《民法典》第四百零六条

抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。

抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。

转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

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