对于卖房人隐瞒“凶宅”的事实所引起的合同纠纷,不同的法官会有不同的认识。在司法实践中,主要有以下几种判决:
购房合同有效,驳回原告起诉。合有有效论认为,“凶宅”之说纯属封建迷信,不受法律所保护,如果卖房者没有告知“凶宅”的事实,不足以构成违反公序良俗。并且,“凶宅”本身是符合使用条件,也符合合同的目的。因此,“凶宅”在法律上与正常房屋无异。
购房合同有效,但判决被告承担侵权责任。此说认为,虽然卖房者在售房时故意隐瞒了房屋内曾有非正常死亡的事实,但房屋的质量符合法定的标准,合同的效力不受影响。然而,依据价值规律和人们的现实观念,房屋会因购买者避讳而贬值,卖房者在主观有过错,对购房者构成侵权。
购房合同为无效合同。合同无效论认为,我国相关法律、法规虽然没有对“凶宅”问题作出规定,但“凶宅”是民间的习俗,这种习俗是善良风俗的一种,其内在精神与社会公德是相通的。违反此种习俗实际上就是不尊重社会公德,也损害了社会公共利益。所以,依照《》第五十二条第四项规定,合同无效。
购房合同为可撤销合同。此说认为,“凶宅”是一种民间习俗,因人们的观念和风俗习惯,对住宅内发生的非正常死亡事件感到恐惧和忌讳,是客观存在的普遍现象。卖房者故意隐瞒这一事实构成欺诈,依据《合同法》第五十四条第二款的规定,所签订的合同是可撤销的合同。
李燃律师认为,对于“凶宅”的忌讳不是封建迷信,而是一种民间习俗。“凶宅”问题的产生是和中国人根深蒂固的民俗文化有关。远古时代,生产力不发达,人们对于一些无法解释的自然现象产生崇拜和恐惧心理,慢慢地,这种心理演变成具体的、习惯性的具有象征意义的行为,如过年的祭祀、对某些行为的语言的避讳以及住房风水等,形成民俗文化。在这里,民间习俗作为一种千百年传袭下来的习俗和生活经验,已经深深进入了中国人的内心,是客观存在并有一定合理性的。
在法律层面上,这种合理的习俗在法律上可以归为善良风俗,是受法律保护的。从而,“凶宅”这一事实是能够引起法律关系变化的。
在现实层面上,“凶宅”虽然在物理层面上没有瑕疵,但在普通人的心理上,人们购买房屋的目的是平安、舒适,“凶宅”显然会影响人们的居住心理,也正是这一原因,使得房屋的价值在客观上受到了影响。
因而,作为卖房者,如果为了将房屋卖出或为了卖高价而故意隐瞒“凶宅”这一重大事实,违反了民事活动中的诚实信用原则,其行为就构成了欺诈。
应当说明的是,房屋出购者的欺诈行为虽然违反了诚实信用原则和社会的善良风俗,但并没有损害社会公共利益。所谓的社会公共利益是指广大公民所能享受到的利益,是一种集合性词汇,主要包括社会公共道德、社会经济秩序、政治秩序和生活秩序等。由此可以知道,对于因受欺诈而签订的房屋买卖合同,只是损害了买房人的利益,达不到公共利益的范畴。因此,对于因欺诈而购买“凶宅”的合同,不应当依照《合同法》第五十二条第四项的规定以损害社会公共利益为理由确认合同无效,而应当依照《合同法》第五十四条第二项的规定确认合同为可撤销的合同。