房价上行时二手房交易咨询热点汇编

问题一：我于2015年4月20日和业主签订了房屋买卖合同，并于4月27日去银行做了首期款资金监管，银行于5月12号说审核通过了，但一直等到现在还没有放款，业主看到房价上涨告诉我不卖给我了，但我坚持想买房，这种情况业主违约了吗?

颜宇丹律师：关键要看你们签订的合同上是否约定付款的最后期限，如果合同上未约定付款时间并且是银行原因暂时没有放贷，则卖方必须配合继续履行合同，如果卖方违约则守约方有权向法院起诉要求继续履行合同。如果合同约定了付款期限，而买方的贷款银行未在合同约定的付款期限内放款，则根据合同的相对性原则，合同双方当事人以外的第三人违约，合同一方向守约方承担违约责任，承担违约责任以后可以向造成违约的第三方也即银行追偿。及时付款是买方的义务，如果未按合同约定时间付款则买方构成违约。

问题二：由于卖方反价违约，我将卖方起诉到法院要求解除合同赔偿违约金，起诉以后发现这套房的涨幅已超过30%以上，而我们约定的违约金只有房价的20%，现在我还是想要继续买下这套房，有什么办法吗?

颜宇丹律师：如果起诉到法院还在举证期限内，则你作为原告有权变更诉讼请求为继续履行合同，但立案时按解除合同的诉讼标的即定金、首期款和违约金的总额来计算诉讼费，现在如果变更诉讼请求为继续履行合同则应按合同总价即房屋交易总价款来计算诉讼费需要补交诉讼费，而且如果卖方红本不在手，需要追加卖方的按揭银行为第三人，诉请要求增加一条要求第三人卖方银行协助办理解除抵押手续。如果已过举证期限，则原告就无权变更诉讼请求和追加第三人了，但是可以撤诉后重新起诉要求继续履行合同。

问题三：最近深圳的房价涨得超乎想像，卖方是否能依照因价格的非正常涨落、市场的异常变化的“情势变更”原则而变更和解除和买方已经签订的二手房买卖合同呢?

颜宇丹律师：最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的司法解释：(二)“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”这一条规定的是情势变更原则，“情势变更”是一个法律术语，是指合同有效成立之后、履行之前，如果出现某种不可归责于当事人原因的客观变化，若仍然履行合同会给一方当事人造成显失公平的结果，法律允许当事人变更或解除合同而免除违约责任的承担。而且，当事人不得自行适用情势变更原则变更或解除合同，只能向法院或仲裁机构请求依法适用，而最终是否变更或解除合同并免责，取决于人民法院或仲裁机构的裁量。我认为房价涨跌都属于正常的商业风险，而不属于情势变更。

问题四：我和卖方签订了一份二手房买卖合同，约定第二天卖方提供收款账号我付定金，但当晚卖方便后悔卖便宜了，并表示没有收定金，合同没有生效，房子不卖给我了，下一步我该怎么办?

颜宇丹律师：合同法第三十二条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。因此，除了附条件和附期限合同以及需要办理批准、登记等手续生效的合同以外，合同自签字或盖章时成立并生效。你们签订的二手房买卖合同双方意思表示真实，合法有效，双方都应严格履行，卖方不继续履行合同构成违约，如协商未果，你可向法院提起诉讼要求继续履行合同，或者要求解除合同违约方赔偿违约金，当然，这种情况下卖方违约的时间比较短给你造成的损失不大，法院支持的违约金不会太高。

问题五：我和买方在中介提供的二手房买卖合同里约定买方将首期款88万元交付监管机构的监管账号，后来在银行签订的资金托管协议里约定：买卖双方同意以买方名义建立子账户，将买方的购房资金78万元存入子账户，并已办理了房屋交易首期款资金托管。现在我是否能以买方首期款没有按二手房买卖合同中约定的数额交足构成违约而解除合同呢?

颜宇丹律师：两份合同就同一事项约定不同之处，后签订的合同视为对前合同的变更，应以后签订的合同为准。因此，你们后签订的资金托管协议对先签订的二手房买卖合同的首期款金额进行了变更，合同应以后签订的资金托管协议为准，即78万元而非88万元，买方没有违约，你作为卖方无权解除合同。