房价上行时二手房交易咨询热点汇编

问题一：我于2015年5月份买了一套交易价为298万元的二手房，首期款都已进行了监管，上周业主要求加价50万我不同意，卖方就不再配合我贷款，不和银行签订收款账号确认书，之后我听说卖方将这套房到中介挂盘420万出售，我该怎么办?

颜宇丹律师：你现在只能走法律途径，一条途径是要求继续履行合同，另外一条途径是解除合同，要求违约方承担违约责任。起诉前最好委托律师向卖方发出一个催告履行合同律师函，同时保留卖方违约的证据。现在卖方拒绝继续履行合同并有一房二卖的行为，起诉的同时应向法院财产保全查封涉案房产，以保证判决结果的顺利实施。

问题二：我们二手房买卖合同中约定违约金按房价的20%，现在卖方违约不继续履行合同，如果我向法院起诉解除二手房买卖合同并要求赔偿违约金，法院会支持多少违约金数额呢?

颜宇丹律师：以往在庭审中主审法官会主动问违约方是否要求调整违约金，如果违约方要求调整，法院一般都会调低，在一定情况下参照定金比例的规定，并结合守约方的损失、预期利益、违约方的过错、因违约行为所获利润情况综合审查予以确定。但这一波行情是近年来房价涨幅最高的一次，这一批已诉到法院的案件都还未下判决，我想法院会考虑到房价上涨的因素，不会过分调整违约金，代理律师的任务是尽量说服法官支持全额违约金。

问题三：我与买方签订了二手房买卖合同，并约定了买方付款时间，但是买方已过付款期限迟迟贷不到款，我出售这套房是为了换大房，我如果再等下去房价飞涨我就买不起大房了，我现在是否可以不再等下去另行出售呢?

颜宇丹律师：在二手房交易履行合同过程中，如果买方未及时履行付款义务时，卖方必须履行催告或通知义务，给出买方一个宽限时间催告对方履行付款义务，或发出解除合同的通知，以特快专递方式寄出，信封备注快递文件的内容，并保留回执，作为证据使用。即使对方拒收，也认定为已尽通知义务。否则，虽然买方未及时付款，卖方未履行通知义务直接另行出售，有可能会被法院认定为一房二卖而承担违约责任。

问题四：这几个月深圳房价涨幅30—40%，即使法院支持合同约定的按房价20%的违约金，也不足以弥补卖方违约对我造成的损失，我是否可以向法院要求继续履行合同强制过户?

颜宇丹律师：守约方有权选择要求继续履行二手房买卖合同或者解除合同并且赔偿违约金，要求继续履行合同是守约方的权利，法院一般判决会支持继续履行合同，但是继续履行合同的判决在执行起来手续较为繁琐。如果诉讼请求里仅要求继续履行合同，在执行过程中法院会以没有具体执行内容而拒绝执行。如果卖方红本不在手，在执行程序中又拒绝配合赎楼，则难以执行强制过户。因此，在诉讼中应将卖方的按揭银行作为第三人，诉请卖方继续履行合同的同时，要求卖方协助买方办理房屋解除抵押及所有权变更登记手续;第三人卖方银行协助办理解除抵押手续。这样，既使执行程序中卖方和银行不配合赎楼，也可通过司法程序强制赎楼和过户。当然，前提是如果卖方在执行程序中不配合买方贷款，买方有足够的资金一次性付款，或者通过担保公司短期贷款一次性付款后，再将房屋抵押给银行做按揭。

问题五：我是卖方，我和买方在中介签订的二手房买卖合同中没有约定买方付款的最后期限，现在买方已经换了好几家银行申请贷款了，但都因为信用不良贷不到款，买方又无法筹足全额一次性付款，这种情况下我可以解除合同吗?

颜宇丹律师：双方没有约定付款期限的，有的相关案例中法院的做法是解除合同，双方互不承担违约责任。我认为合同成立需要具备的条件：一是具有双方当事人;二是当事人对合同的必备条款达成合意。二手房买卖合同中付款时间属于合同的必备条款，在缺失上述条款，且无法通过当事人协商补充确定的情况下，合同是不成立的。既然合同不成立，卖方退还买方已交款项，双方互不承担违约责任。

问题六：我出差时我妻子和买方签订了一份二手房买卖合同，出售了我们的现住房，而这套房是我的婚前财产，我妻子没有我的授权委托书，我是否可以我不同意为由认为这份合同无效呢?

颜宇丹律师：你的妻子无权处分你的婚前财产，根据2012年6月6日最高人民法院公布的《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”因此，无权处分不必然导致合同无效，买方有权追究签订房屋买卖合同的无权处分人也即是你妻子的违约责任。