房地产市场分析 市场定位是其中必不可少的一个组成部分，而市场定位中户型定位又是其中的一个重点。户型定位可分为户型面积定位和户型结构定位两个内容。户型面积定位在消费者购房过程中起着举足轻重的作用，加上户型面积确定因素众多、复杂，而且户型面积定位又有其特点，因此值得业内人士关注。下面谈谈户型面积决定的几个基本要素。 基本生活需要 目前一套现代商品住宅一般包括卧室、厅、厨房、卫生间等功能单元，这是基本生活所需，必须满足，此其一；其二，仅就这些单元来说，其面积大小至少要满足人员活动、采光通风、家具电器等物件摆放的需要。卧室中主人房的要求较高，面积要求大，而且主人房带卫生间这种做法越来越普遍。起居室中沙发、茶几是必备的，很多人还喜欢摆放观赏花木。就餐也要有一定的空间位置。卫生间三件套不可缺少，且互相之间要有适当的空间距离，目前把洗漱和就厕分开是一种趋势。厨房少于4平方米不可接受。 置业消费心理 置业消费可以分为一次置业和二次置业（或多次置业）。对于一次置业消费者来说，其置业主要考虑的是居住的实用性和合理性，也就是达到安置和居住的目的就可以了。而二次置业的动机相对复杂，简单概括为以下几种类型：第一种是为了改善居住环境，进行以小换大、以低档换高档的形式，选择自己更满意的住宅；第二种是投资目的。买了房子以后，进行一定的装修，再租出去赚钱，或买房后，等待时机出售赚钱；第三种是买给父母或亲人居住；第四种是上述几种类型的组合。 首次置业者购买住房的面积普遍偏小。二次置业者如果是属于上述第一种类型或包含了第一种类型的组合，则对所购住房的要求是面积大、舒适性强、功能齐全，最好还能体现主人的尊严感、自豪感和成就感。如果属于投资目的类型，则投资者对户型面积的要求会随着社会环境、市场状况的不同而有所变化。在目前的经济、社会条件下，一般倾向于投资小面积住宅，从租房市场现状来看，小户型住宅远比大户型住宅有利于出租。对第三类来说，也是小面积为主要考虑，因为父母及其他亲人人数一般不多，要求也不会很高。 政府规定出于加强房地产市场管理的目的，国家对商品住宅的基本使用空间有明确的规定。某些大城市在这方面还制定了详细的规范。这些规定、规范也是衡量住房在使用上是否合理的依据。 按照国家有关规定，住宅房内个人使用空间的面积如下： 卧室：9—16平方米 卫生间：4—6平方米 厨房：5—6平方米 客厅：12—40平方米 按照1995年11月下发的深圳市微利商品房建筑面积标准规定，微利商品房每户建筑面积标准为：多层住宅每套面积控制在65平方米以内，高层住宅每套面积控制在75平方米以内。