一、房屋已租赁拍卖时要如何处理

房屋已租赁拍卖时的处理：如果房屋在出租后抵押的，拍卖时不影响房屋租赁合同的效力，如果抵押后再出租的，租赁合同对受让人不具有约束力。法院可以对租赁房屋进行拍卖，但不得侵犯承租人的权益。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十三条

对第三人为被执行人的利益占有的被执行人的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结；该财产被指定给第三人继续保管的，第三人不得将其交付给被执行人。

对第三人为自己的利益依法占有的被执行人的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，第三人可以继续占有和使用该财产，但不得将其交付给被执行人。

第三人无偿借用被执行人的财产的，不受前款规定的限制。

二、租房屋合同纠纷要如何处理

租房屋合同纠纷的处理方式：和解、调解、仲裁和诉讼。

1.和解解决纠纷是房屋租赁合同纠纷解决机制中最常用的一种方式,是指房屋租赁合同的双方当事人通过口头或书面的形式进行协商,互相妥协和让步,最终解决争议的一种方式。但和解所达成的协议不具有强制执行力。

2.房屋租赁合同买卖双方当事人也可以在自愿的前提下,去有关部门进行调解。

3.不愿调解、调解不成或者反悔的,可以向人民法院起诉。或者,房屋租赁合同的交易双方还可以在购房合同中约定,一旦产生纠纷,将由某仲裁机构进行管辖。需要注意的是，双方将争议提交给所约定的仲裁委员会的,法院在这里就没有管辖权了。另外，向人民法院起诉时，需要注意三年诉讼时效，超出此期限，则失去胜诉权。

《民法典》第一百八十八条

向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是，自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。

三、租房提前退房要如何处理

遇到租房提前退房的情形属于承租人违约的情形，可以先协商，协商不成向法院起诉。可以通过以下方式处理：

1、协商。合同当事人在友好的基础上，通过相互协商解决纠纷，这是最佳的方式。

2、调解。合同当事人如果不能协商一致，可以要求有关机构调解，当事人还可以要求合同管理机关、仲裁机构、法庭等进行调解。

3、不愿调解的，可根据合同中规定的仲裁条款或双方在纠纷发生后达成的仲裁协议向仲裁机构申请仲裁。

4、诉讼。如果合同中没有订立仲裁条款，事后也没有达成仲裁协议，合同当事人可以将合同纠纷起诉到法院，寻求司法解决。

《民事诉讼法》第一百二十二条

起诉必须符合下列条件：

（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；

（二）有明确的被告；

（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；

（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。

《人民调解法》第二条

本法所称人民调解，是指人民调解委员会通过说服、疏导等方法，促使当事人在平等协商基础上自愿达成调解协议，解决民间纠纷的活动。

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