承租方不履行合同并擅自转租,出租方有权解除租赁关系

1985年2月10日,原告与被告协商签订了企业租赁经营合同。合同规定:原告将该公司所属旅社连同价值16.8万元的设备和家具租给被告经营;被告每月向原告交纳租金、设备折旧费及管理费;被告负担从旅社转来的职工工资及租赁期间这些职工提高工资所需的款项;租赁经营期限从1985年2月10日起至1987年1月30日止。1985年11月初,旅社暖气设备出现故障不能供热,影响旅社入冬的正常营业。原告与被告又于1985年11月9日达成补充协议,规定由原告负责暖气设备的修理费用及补偿被告经营损失共1.9万元。租赁经营合同订立后,被告自租赁经营之日起至1985年12月,十个月未向原告交纳租金及合同规定的其他费用。1986年1月,被告未经原告同意,擅自将旅社转租给他人经营。原告得知后提出解除租赁经营合同,并要求被告偿付所欠的租金、利息以及合同规定的其他费用共3.2万元。双方协商未达成一致意见,原告诉至法院。

受诉法院认为:原、被告共同协商签订的租赁经营合同及补充协议合法有效。被告没有按合同规定向原告交纳各种费用,而且未经原告同意,擅自将旅社转租给他人经营,其行为侵害了原告的权利。原告有权解除租赁合同,并向被告追索所欠的租金等合同规定的费用。据此判决:原、被告订立的租赁经营合同予以解除,被告与他人订立的转租协议无效;被告付给原告租金、设备折旧费、职工工资等3.2万元,原告按上述协议付给被告设备修理费及补偿被告经营亏损费共1.9万元,两相折抵,被告应付给原告1.3万元;被告如数交还原告的出租物。

工商企业的租赁经营是根据所有权与经营权分离的原则,通过租赁形式表现出来并与分配制度相衔接的一种经营方式。承租方和出租方各自应按租赁经营合同约定享受权利,履行义务。在租赁期间,承租方取得对租赁财产的使用权和收益权,未经出租方同意,承租方不得将承租的财产转租给他人;未经出租方同意,承租方擅自转租的,其转租合同无效。出租方在承租方不按合同交纳租金时,有权解除合同并追索所欠租金。

本案原、被告签订的租赁经营合同是合法有效的。被告自租赁经营开始至双方发生纠纷,中间近十个月一直未向出租方交纳合同规定的租金及其他费用,又未经出租方同意擅自将租赁经营的企业转租他人经营,侵犯了原告的合法权益。原告针对被告的违约行为要求解除租赁经营合同,并追偿依合同规定应由被告交纳的各种费用,是合理的,应予支持。