【抵押合同生效】浅析房地产抵押合同何时生效

1996年8月，王某与李某达成抵押借款协议，王某以自己所有并居住的三间私房作为抵押，向李某借款3万元，双方约定还款期为1999年8月，且王某向李某移交了用于抵押的房屋的权证，但没有办理抵押登记。后王某将借款从事经营，由于严重亏损，无力偿还到期债务。李某唯恐夜长梦多，背着王某寻机出卖王某用于抵押的房。为了顺利出手，李某将王三间市价为5万元的房屋仅以3.5万元的低价卖给了赵某，自己留下了3万元，另外5000元还给了王某。王某询问能否运用法律保护自己的财产权利。

律师意见

本案中，李某行为的侵权性是十分明显的，王某的财产权利是可以寻求法律保护的。

首先，王某与李某的抵押担保合同没有生效，对王某没有法律约束力。我国《担保法》规定，当事人以房地产抵押担保的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。本案中，在借款带合同之外还有抵押担保合同，用于抵押的房屋依法应该办理抵押登记。但由于当事人的疏忽，没有去登记，抵押合同依法不生效，所以抵押合同对王某没有法律约束力，李某对抵押合同中王某的房屋当然也不享有担保法上的抵押权。李某对王某的房屋不享有抵押权而私自变卖王某房屋，显然是违法侵权行为。王某可以依法提起诉讼，请求法院撤销李某与赵某的买卖合同关系，并偿还到期债务，索回房屋权证。

其次，即使本案抵押合同生效，李某对王某的房屋享有抵押权，但李某的私自变卖行为也是违法侵权行为。我国《担保法》规定：“债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿;协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。”由此可见，李某未与王某协商就低价出卖王某房屋的行为，是违法侵权行为，直接损害了王某的利益。王某可以就自己遭受损失依法要求李某给予赔偿。