尊敬的审判长、审判员：

海南中海律师事务所接受原告王**的委托，指派我作为其代理人，我现依据事实与法律发表如下代理意见：

一、被告在办理本案的抵押登记时，存在程序上的过错。

1、被告在办理抵押登记过程中，违法了法定的办理抵押登记程序。

在被告的行政答辩状中，代理人看到被告引用了《城市房屋权属登记管理办法》第十九条的规定，该条第二款规定“申请房屋他项权利登记，权利人应当提交房屋权属证书，设定房屋抵押权、典权等他项权利的合同书以及相关的证明文件”。按照这一规定：办理抵押登记的权利人除了提供房产证外，还应当提供抵押合同。但是事实上，抵押人与抵押权人从没有签订过《抵押合同》!更没有向被告提交过《抵押合同》!在被告办理抵押登记的唯一合同依据就是农业发展银行与乐东黎族自治县高效农业开发公司签订的《中国农业发展银行抵押担保借款合同》，而该份合同上作为抵押人的冯**并没有签名!事实上，冯**也从没有见过这份合同!既然没有抵押人在合同上签名，那这份合同就根本不是抵押合同，而只是《贷款合同》而已!那么，被告在答辩状中所称的已审查了“设定房屋抵押的合同书”的陈述根本就是虚假的!

2、被告在办理抵押登记过程中，也未尽到谨慎的审查义务。

从常理来说，被告在审查抵押行为时，应当审查抵押担保的具体内容。这一具体内容除了抵押物外本身外，至少要审查两个基本事实：一是抵押人是否愿意抵押，二是抵押人愿意为哪项债务提供抵押。

从被告办理抵押登记的资料中，虽然有一份冯**签名的委托陈积文办理抵押登记的委托书，但这份委托书中并没有写明是为哪项债务提供抵押担保。在《三亚市房地产抵押登记申请书》与《保证书》中填写的内容与冯**的签名明显不是一个人所写，特别是该申请书的“抵押人意见”一栏及《保证书》中在记载“抵押人愿意为哪项债务提供担保”这一关键事项时，但却不是冯**本人书写!这一点是非常清楚的。

因此，被告在办理抵押登记时未尽到“对抵押人为哪项债务提供担保”这一抵押登记最关键事项的谨慎审查义务。

3、被告未审查冯**的所谓“被担保人——乐东黎族自治县高效农业开发公司”是否存在。

抵押合同至少有三方，即抵押权人、抵押人、被担保人，因此办理抵押登记至少要审查这三方是否存在。作为被担保人的乐东黎族自治县高效农业开发公司其实根本就是一个不存在的公司，被告在办理登记时至少要审查公司的真实性，而事实上被告并未履行这一义务。