购房合同自动解除了吗?

网友提问：

去年我购买了某房地产开发公司的一套商品房，合同约定分期付款，买受人迟延交付应付购房款60天的，出卖人有权解除合同，并约定了出卖人解除合同或继续履行合同时的违约金。合同订立后家里出现特殊情况，缴纳第二笔购房款时已经超过了约定期限60天。出卖人收取了购房款并按继续履行合同的情形收取了违约金。到交房期限时，出卖人未按时交房。后来，我得知该房已被出卖人卖给他人。我找到出卖人，出卖人却说我们的合同因我未在约定期限内付款已自动解除，他们有权另卖。请问，出卖人的做法是否合法?张先生

律师解答：

你们的购房合同没有解除。出卖人的行为属于违约行为，你有权要求对方承担相应的违约责任。

《合同法》第九十三条规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”你在未按时支付约定购房款60天后，出卖人有权解除合同，也可以选择继续履行合同。如果解除合同，出卖人须依据《合同法》第九十六条之规定通知对方，合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。

但出卖人并未履行法定的解除合同程序，合同更不会自动解除。相反，出卖人以实际行动，即继续收取房款并按继续履行合同的情形收取违约金，表示其不是选择解除合同，而是选择继续履行合同。既然双方对继续履行合同达成了合意，就应按照购房合同和该合意全面、适当履行约定义务。如今出卖方不仅不依约履行约定义务，甚至有“一房二卖”的严重违约行为，若因此导致商品房买卖合同目的不能实现、你不能取得房屋的，你可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任