【案情】

王先生与陈女士于2011年3月订立《房屋转让合同》约定由陈女士受让王先生自有房屋一套，转让价款为32万元。陈女士应于合同签订之日起7日内支付给王先生2万元，剩余价款一个月内付清。如因不可抗力导致房屋无法转让，王先生将如数退款。王先生在合同生效后20日内申请办理转让过户手续，一年内腾出该房屋并进行交接。任何一方违约，向守约方支付房屋价款8%的违约金，合同继续履行。合同自双方签字后即生效。合同签订后，双方未有任何履行合同的行为，即陈女士未按约在签订7日内支付2万元，王先生既未催告付款，也未腾退房屋。2013年10月27日，王先生将该房屋出让给李先生，双方签订了转让合同，转让价款为64万元，产权过户手续在2014年2月23日办理完毕。后陈女士提起诉讼，要求判令王先生承担违约责任，并赔偿相应损失。

【分歧】

王先生应否承担违约责任，有两种不同的观点。

第一种观点认为，王先生应承担违约责任。王先生和陈女士签订的《房屋转让合同》约定，即使一方迟延履行，向对方支付违约金后也要继续履行合同。王先生在既未履行催告义务也未履行通知程序的情况下擅自解除合同，将房屋卖与他人，其解除合同的行为无效。由于系争房屋已办理产权过户手续，继续履行已不可能，王先生应承担违约责任，赔偿陈女士损失。

第二种观点认为，王先生不应承担违约责任。王先生对《房屋转让合同》享有法定解除权。陈女士未在合同签订后7日内支付2万元，也一直无其他补救措施，已构成根本违约。王先生是合同守约方，本身并无过错，要求其承担违约责任缺乏事实和法律依据。

【评析】

笔者同意第二种观点。理由如下：

《合同法》第94条第4款规定，合同当事人行使法定解除权的情形包括因迟延履行主要债务致使不能实现合同目的。即若在合同履行期间届满，债务人仍未履行合同主要债务，则债权人可不进行催告即享有解除权。迟延履行是否严重应当考虑时间对合同的重要性，如果时间因素对合同目的的实现至关重要，债务人迟延履行时间过长，市场行情和对方当事人的利益发生重大变化，继续履行不仅对债权人无任何利益，反而会使其蒙受重大损失，在此情况下，应给予债权人解除权。如果一方无正当理由完全不履行合同，则表明该当事人具有完全不受双方合同约束的故意，合同对他来说已形同虚设。此种情况下，另一方当事人应有权在要求继续履行或解除合同之间做出选择。当债权人选择解除合同时，合同对双方不再有拘束力。在本案《房屋转让合同》中，陈女士的主要义务是支付房屋转让价款，王先生转让房屋的主要目的是及时获得转让款。陈女士在签订合同后，未按约在7日内支付2万元，在之后的近3年时间内也无任何积极救济行为。王先生将涉案房屋以64万元的价格转让表明，在此期间房屋市场行情发生重大变化，王先生转让房屋给陈女士以获得符合市场行情之对价的合同目的无法实现，故陈女士的完全不履行合同已构成根本违约，王先生应享有法定解除权。

《合同法》第96条第1款规定，当事人一方依照本法第94条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。该条款规定的通知程序是确定合同解除时间的依据，即通知到达被通知人时合同解除，无需被通知人承诺即可生效，而当事人享有的解除权并不因为未履行通知义务而丧失。本条中对通知的方式并无特别的限制，包括声明、要求、请求或其他任何意图的表达。本案中，陈女士以诉讼方式要求王先生承担违约责任，王先生答辩要求驳回陈女士的诉讼请求，由于王先生享有法定解除权，陈女士收到或知悉王先生答辩意见的时间应为合同解除时间，即此时《房屋转让合同》已解除。因此，陈女士主张因王先生未履行通知程序，诉争合同至今尚未解除的理由不能成立。

关于合同解除后的损失赔偿问题，《合同法》第97条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据该条规定，当事人要求赔偿损失，首先是要以其已实际履行部分合同义务为基础，其次赔偿损失要以对方有过错为要件，三是其为非违约方。本案中，陈女士对《房屋转让合同》无任何履行行为和积极补救行为，且为违约方，王先生行使法定解除权解除合同并无过错，因而陈女士要求王先生承担违约责任并赔偿损失缺乏事实和法律依据。综上，由于王先生享有法定解除权，所以即使其在合同解除前就已经将涉案房屋转让给第三人，也不损害陈女士的利益，陈女士要求王先生承担违约责任并赔偿损失的诉讼请求不能得到支持。

作者：黄斐斐熊岚

来源：若悠网