以格式合同出现的《商品房认购书》中含有单方权利约定条款，该认购书是否有效?

[案情简介]

2005年9月18日，原告刘嘉妮在《地产周报》上看见被告北京新源房地产有限公司(以下简称“新源房地产公司”)刊登的关于“北京新源大厦”的销售广告，该广告宣称该楼盘于2005年年底前入住。原告刘嘉妮认为该楼盘的位置、价格、将来的升值空间都比其他的楼盘占有优势，而且该楼盘能在年底之前入住，心中甚是满意。遂于被告新源房地产公司联系，并约好了与被告签订《认购书》的时间。

2005年9月21日，原告刘嘉妮与被告新源房地产公司签订《北京新源大厦认购书》，该认购书约定由原告刘嘉妮认购新源房地产公司销售的新源大厦C1203号公寓，建筑面积202.18平方米，签订认购书之日支付认购金30000元，并于2005年10月20日或之前签订《北京市商品房预售合同》。该认购书同时约定，该认购金在签订《北京市商品房预售合同》时转为定金，如买方(即刘嘉妮)在上述期限内不签订《北京市商品房预售合同》，卖方(即被告新源房地产公司)有权没收买方已交付的全部认购金。

原告刘嘉妮在签订认购书时发现，认购书中并没有关于入住时间的约定，遂向被告新源地产公司询问，该楼盘能否在年底之前入住。被告新源地产公司向原告承诺，年底之前入住基本上没有问题。原告刘嘉妮要求被告新源地产公司将入住时间载入双方签订的认购书中，但被告新源地产公司向被告刘嘉妮解释，楼盘的入住时间会在《商品房预售合同》中载明，认购书只是确定双方之间的购买意向，固定购房者的楼层和房间号，不可能把所有的购房条款都载入到认购书中。原告刘嘉妮为了不放弃选好的楼层和房间号，遂于当日向被告新源房地产公司支付了认购金30000元。

2005年10月18日，原告刘嘉妮与被告新源地产公司在被告的售楼处准备签订《北京市商品房预售合同》，原告刘嘉妮审阅《北京市商品房预售合同》条款后发现，被告新源地产公司将楼盘的入住时间条款写为“2006年5月1日前”。鉴于此，原告刘嘉妮向被告新源地产公司提出异议，被告新源地产公司向原告刘嘉妮说明，由于近期改造楼盘内的取暖、天燃气管道和路面，为了业主人身安全，才将入住时间向后推迟。原告刘嘉妮非常不满意被告新源地产公司的解释和行为，遂要求被告新源地产公司退还认购金30000元，但遭到被告的拒绝。

原告刘嘉妮认为，被告在媒体上虚假宣传其开发的楼盘，并向购房者承诺该楼盘在2005年年底之前入住，但在与被告签订《北京市商品房预售合同》时，被告擅自将入住时间定在2006年5月1日前，导致该楼盘的实际入住时间与被告在报纸广告上载明的入住时间不符。因此，由于被告的违约行为，才导致自己未与被告签订《北京市商品房预售合同》。综上，未于被告签订正式的预售合同，是由于被告违约行为造成的，被告理应将认购金予以返还，并承担本人由此造成的经济损失。

鉴于此，双方在多次协商未果的情况下，原告刘嘉妮依法向北京市朝阳区人民法院提出诉讼，要求法院判决被告返还认购金30000元，并承担自己的经济损失10000元。

被告新源地产公司辩称，原告刘嘉妮所述签订认购书并交纳认购金的情况属实。但本公司未对开发的楼盘进行虚假宣传，本公司宣传的广告内容已经有关部门审批。更何况，本公司对外宣传的广告，属于要约邀请，对双方不具有任何法律约束力。因此，本公司当初认为开发的楼盘可以在2005年年底之前入住，该项内容不是正式预售合同中的内容，对本公司与原告之间不具有约束力，应以双方最后签订的预售合同中的约定为准。可见，未能签订正式的商品房预售合同的责任在于原告，根据《认购书》中关于认购金的约定，本公司有权没收该认购金，故原告刘嘉妮提出的诉讼请求于法无据，请求法院判决驳回原告的诉讼请求。

［法院判决］

北京市朝阳区人民法院经审理后认为，根据已查明的事实，原、被告签订的《北京新源大厦认购书》约定，原告交纳的认购金30000元在签署《北京市商品房预售合同》时转为定金。据此，该认购金在《北京新源大厦认购书》中不具有定金的性质。且《北京新源大厦认购书》系双方就房屋买卖的具体事宜尚未协商的情况下所签，应视为是被告提供的格式合同，其中买方在约定期限内不签署《北京市商品房预售合同》，卖方有权没收买方已交付的认购金的条款明显加重了原告的责任，该条款内容应确认无效。现原告已明确表示不愿履行该认购书约定内容，该认购书的履行已为履行不能，应予解除。故原告要求被告返还认购金的诉请，理由正当，应予支持。但考虑到原告在签订《北京新源大厦认购书》时亦缺乏慎重考虑，对纠纷的发生应负有一定责任，故其要求被告赔偿损失的请求，不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十条、第九十四条第二款之规定，判决如下：

一、解除原、被告签订的《北京新源大厦认购书》；

二、被告北京新源房地产有限公司于本判决生效后15日内向原告刘嘉妮返还认购金3万元。

三、驳回原告刘嘉妮其他诉讼请求。

案件受理费1210元，原告负担605元(已交纳)，被告负担605元。

宣判后，原、被告均未上诉，本案判决已生效。

［争议焦点］

1.购房者可否以房屋实际入住时间与广告宣传的入住时间不符为由，拒绝与开发商签订《商品房预售合同》?

2.以格式合同出现的《商品房认购书》中含有单方权利约定条款，该认购书是否有效?

［律师点评］

一、在本案中，原告刘嘉妮以房屋实际入住时间与被告在报纸广告上宣传的入住时间不符为由，拒绝与开发商签订《北京市商品房预售合同》，其拒签的理由并不充分，不应受法律保护。

在本案中，双方当事人争议的第一个焦点问题是：购房者可否以房屋实际入住时间与广告宣传的入住时间不符为由，拒绝与开发商签订《商品房预售合同》?

要弄清上述的问题，首先应该区分要约和要约邀请的性质。在实践中，要约和要约邀请是两个不易区分的概念，根据我国《合同法》第十五条规定：“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。”可见，要约邀请是一种事实行为，是当事人订立合同的预备行为。要约邀请又称要约引诱，其目的不是直接订立合同，而在于唤起不特定主体的注意，引出要约，而不像要约本身的作用在于引出对要约的承诺，而且要约邀请的对象既可以是特定的主体，也可以是不特定的主体。要约邀请对发出人不具有法律约束力，所以要约邀请本身是不能产生任何法律约束力的，行为人违反要约邀请，并不用承担任何法律责任。在实际生活中，推销商品的商业广告、寄送的价目表、拍卖公告、招股说明书等为要约邀请，但商业广告的内容如果符合要约规定的，也视为要约。因此，在一般情况下，要约要具备向特定的相对人作出，有订立合同的主观目的，内容具体、确定等条件。而要约邀请与要约区别的根本标准就是要约的内容具体、确定，必须表现出要约人受其约束的意旨。

因此，在本案中，被告新源地产公司在《地产周报》上刊登北京“新源大厦”的销售广告，属于商业广告，但其商业广告是要约邀请，其理由具体如下：(1)该商业广告是被告新源地产公司表达意愿的一种事实行为，其内容是希望看到广告的人主动向其提出买房(即订立买房合同)的意思表示，希望他人向自己发出买房的要约；(2)该商业广告不包括合同的必要条款，该广告内容虽有不具体的入住时间，但对于房屋面积、价格等均不具体、确定，不能视为要约；(3)该商业广告因不包括合同的必要条款而没有表达愿意受拘束的意旨；(4)该商业广告并非向特定的相对人发出，而是向不特定的多数人发出的。

综上所述，本案中的商业广告不具备要约的条件，应系要约邀请，对被告新源地产公司并不具有法律约束力。因此，原告刘嘉妮以该房屋实际入住时间与被告新源地产公司在报纸广告上载明的入住时间不符为由，拒绝与开发商签订《北京市商品房预售合同》，其主张理由并不充分，不应受到法律的保护。

在此提醒购房者，房地产开发商所作的广告宣传基本上都是要约邀请，购房者在与开发商签订认购书之前，一定要将开发商在广告中的承诺落实到书面材料上来。如果开发商不落实书面的承诺，建议购房者不要立即向开发商交纳认购金。如果购房者不愿意放弃所选的楼层和房间号，可以与开发商在认购书中约定，对于交纳的认购金不属于定金性质，在出现不能签订正式预售合同时，购房者可以随时要求开发商退还认购金。

二、在本案中，原告与被告签订的认购书中含有单方权利约定的条款，该条款加重了对方责任，排除了对方主要权利，该认购书应为无效，被告应向原告返还认购金。

我国《合同法》规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。

所谓格式条款，是当事人为了重复使用而预先拟订，并在订立合同时未与对方协商，并由不特定的相对人所接受的条款，是具有完整和定型化特点的合同条款。目前，格式条款广泛地应用于数量众多的场合，如保险、贷款、买卖等。格式合同的优点是签订便利，缺点是由于单方设定的权利、义务，较多地考虑己方的利益，加重相对方的责任，容易造成显失公平。

在本案中，以格式合同出现的《商品房认购书》中含有单方权利约定条款，该认购书是否有效?此问题亦是本案当事人争议的焦点问题之一。理清此问题，我们应该对格式合同应有一个全面的认识。根据我国《合同法》的规定，格式合同有如下特征：

1.格式合同的合同文本是由一方当事人预先制定的。格式合同文本的制定，并没有经过双方当事人互相协商决定，而是由提供格式合同的一方草拟而成。在本案中，被告新源地产公司制定的上述《北京新源大厦认购书》就是在双方当事人定约之前就已由被告制定出来，其内容未与原告进行协商，所以被告应在原告签约之前对该条款内容向原告方做出详尽的解释和明确说明，否则不能视为原告已接受该条款。

2.格式合同是为了与不特定的多数人签约而订立。在本案中，被告作为售房一方，其制定《北京新源大厦认购书》是为了与前来认购北京新源大厦商品房的不特定的多数人签约而制定的。

3.格式合同内容有完整和定型化的特点。完整和定型化的特点，是指格式合同的内容具有稳定性和不变性，普遍适用于一切要与起草人订立合同的不特定的相对人，不因相对人的不同有所区别，相对人虽没有参与合同的制定，但对合同的内容只能表示完全同意或拒绝，而不能变更合同的内容。在本案中，被告新源地产公司制定的《北京新源大厦认购书》，是被告希望适用于一切购房人，能够对所有购房人产生约束力的条款，购房人不能随意更改该条款。

4.相对人在格式合同中处于从属地位。对一方事先已经制定的格式合同条款，只能全部地接受或不接受，决定了相对人在格式合同中的从属地位。在本案中，原告对被告制定的《北京新源大厦认购书》的完全接受，决定了原告在该合同的从属地位。

综上，就本案而言，原、被告签订《北京新源大厦认购书》后，即表示该合同已成立，但合同成立并不意味着合同生效，合同的成立是表明原、被告就合同的条款达成了合意，但合同生效要求当事人的合意符合法律规定的生效条件，如果不符合生效条件，即使已经成立的合同也是不能产生法律效力的。在本案中，原告将上述条款已订立于原、被告签订的《北京新源大厦认购书》中，但该条款因不符合民事法律行为的生效要件而不能生效，具体理由分析如下：

首先，该条款的订立违反了自愿的原则。根据《合同法》第四条规定：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”这就是关于合同自愿原则的规定。按照该自愿原则，公民、法人、其他组织是否签订合同、同谁订立合同，订立什么内容的合同，完全取决于他们的自由意志。当事人订立合同时亦应当充分尊重对方的真实意思，不能将自己的意志强加于对方，不能迫使对方接受不公平的条款。在本案中，原告在与被告签订的《北京新源大厦认购书》中约定，买方在约定期限内不签署《北京市商品房预售合同》，卖方有权没收买方已交付的认购金的条款明显加重了原告的责任，排除了原告自愿签署《北京市商品房预售合同》的主要权利，明显违反了自愿原则，该条款内容应确认为无效。

其次，原告制定的《北京新源大厦认购书》中关于上述条款亦违反了法律规定。根据《消费者权益保护法》第二十四条规定：“经营者不得以格式合同、通知、声明、店堂告示等方式作出对消费者不公平、不合理的规定，或者减轻、免除其损害消费者合法权益应当承担的民事责任。格式合同、通知、声明、店堂告示等含有前款所列内容的，其内容无效。”因此，在本案中，被告的上述约定及关于卖方有权没收认购金的约定显然为不平等条款，对原告是不公平的，故该条款亦应无效。

因此，在本案中，原告与被告签订的认购书中含有单方权利约定的条款，该条款加重了对方责任，排除了对方主要权利，该认购书应为无效，故被告新源地产公司应当将原告交纳的认购金全部返还给原告。

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