一、怎么解除签订未生效的合同

在实务中，因为一些合同虽未生效，但是在满足一定条件的情况下，为了维护守约方的权益，也可以解除已成立但是未生效的合同。合同当事人可经协商一致解除，也可向人民法院提起诉讼请求解除合同。

《合同法》第九十三条第一款规定的，当事人经协商一致，可以解除合同。

《合同法》第九十四条规定的五种情形时，当事人可以解除合同。这五种情形分别是：

第一,不可抗力，而且致使不能实现合同目的，此种法定解除权合同双方均享有。

第二，预期违约(明示违约)。当事人一方明确表示或以自己的行为明示不履行合同“主要债务”。若以默示行为表示拒绝履行，对方应行使不安抗辩权，而不能径直解除合同。

第三，根本违约，是指当事人的违法履行已致使合同目的不能实现，另一方可径直解除合同。

第四，迟延履行。

第五，法律规定的其他情形。

二、已成立未生效合同如何处理

司法实践中，存在大量合同虽已成立，但因法律规定或当事人约定的生效条件尚未成就而未生效的合同，比较典型的是未办理抵押物登记的抵押合同。《担保法》第41条规定：“当事人以本法第42条规定的财产抵押的，应当办抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效”从这一规定可以看出，抵押物登记是抵押合同的生效要件。在以往，未经押物登记的合同常被确认无效，适用(担保法)第5条“担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应根据其过错各自承担相应的民事责任。”我们认为，这一处理办法值得商榷。

在理论上，一般观点认为，抵押登记系抵押的对抗要件和公示要件，而非成立要件。其理由为：

1、未经登记不得对抗第三人，而不是抵押无效。我国(海商法)第13条规定：“设定船舶抵押权，由抵押权人和抵押人共同向船舶登记机关办理抵押权登记;未经登记的，不得对抗第三人。”

2、从抵押合同与抵押登记的作用上看，抵押合同约束设抵人与抵押权人双方，而抵押权登记是为保护三人利益的，是为维护交易安全而设的制度。

3、从实践看，抵押合同的签订与抵押登记之间总是有一定的时间的，如以抵押登记为合同的生效条件，就等于允许当事人在抵押权登记之前任意的否认抵押权的设定约定，有悖于实信用原则。

4、从国外的立法看，一般也把抵押登记作为对抗第三人的要件，而不作为抵押合同和抵押权的生效件。这种观点认为，我国担保法关于抵押登记效力的规定，是现有一些立法上的倒退，应当改为：抵押合同签订后，当事人应当办理抵押权登记，非经登记的抵押权不得对抗善意第三人。

最高法院司法解释采纳了这一观点，并提供了解决此类未生效合同问题的一种途径，(关于适用(中华人民共和国担保法)若干问题的解释)第四条第2款规定：“当人未办理抵押物登记手续的，不得对抗第三人。”第59条规定：“当事人办理抵押物登记手续时。因登记部门的原因’致使其无法办理抵押物登记，抵押人向债权人交付权利凭证的，可以认定债权人对该财产有优先受偿权。但是，未办理抵押物登记的，不得对抗第三人。”第四条第1款规定：“以尚未办理权属证书的财产抵押的，在第一审法庭辩论终结前能够提供权利证书或者补办登记手续的。可以认定抵押有效。”

对因合同引发纠纷，审理过程中发现合同未生效，因当事人存在损失的情况，如何处理，《合同法》没有提供依据，笔者认为，可以类比可撤销合同的处理，在一审法庭辩论终结前，给予当事人合理期限，促其成就合同生效条件，如若不能。则各自依过错承担赔偿责任。同时，赋予善意一方当事人变更和请求撤销的权利，以鼓励交易，发展经济。

虽然很多时候我们说合同成立即生效，但也是有例外的情况，而且本身合同的成立与合同的生效就是不一样的。有一些合同虽然已经成立，但并未满足生效要件，此时就会出现合同成立但不生效的情况。根据我国《合同法》中的规定，未生效的合同其实也是可以解除的。