房屋买卖合同定金不能超主合同标额的20%，超越的部分无效。买二手房，定金需自由协商，一般来说定金最高不能超过房产交易价的20%。给付定金方不履行合同义务的无权请求返还定金；接受定金方不履行合同义务的双倍返还定金。当事人一方不完全履行合同的，应按照未履行部分所占合同约定内容的比例适用定金罚则。

　　定金的适用的条件

　　1、定金合同是实践合同，需要定金的实际交付。定金如未实际交付的，在当事人一方不履行合同债务或者不订立主合同时，不能适用定金罚则。

　　2、主合同必须有效。这是由定金合同的从属性所决定的。如果主合同无效或者被撤销的，即便当事人已有交付和收受定金的事实，也不能适用定金罚则。但是，当事人可以约定定金合同的效力独立于主合同，即主合同无效定金合同却不一定无效。

　　3、当事人不履行债务且无法定免责情形。

　　法律依据

　　《担保法》第九十一条：定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。

　　《担保法》第九十条：定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。

　　《担保法》第八十九条：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。