1、必须有违约行为。

违约行为的存在是适用定金罚则的前提。违约行为是指不按合同约定履行债务的行为，其表现形式是多种多样的，包括不能履行、迟延履行及不完全履行等多种形态。

2、必须有合同目的落空的事实。

合同目的落空即合同目的不能实现，是适用定金罚则的基本条件。这里的合同目的仅指主合同的直接目的和主要目的。

3、违约行为与合同目的落空之间有因果关系。

违约行为或合同目的落空，并不必然导致定金罚则的适用，只有二者同时具备且存在因果关系时方可适用，即只有因违约行为致使合同目的不能实现时，才能适用定金罚则。

签订房屋买卖合同后，开发商存在违约行为需要退还定金。适用于定金罚则需要满足三个条件，首先要存在违约的情况，其次要有合同目的落空的事实，可以是合同目的不能实现，最后违约行为与合同落空目的之间存在必然的因果关系。

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